“含著金鑰匙出生”的滬上老牌國企陸家嘴（600663）（全稱“上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司”）近日發(fā)布了上半年的中報，在營收增長三成的背后，歸母凈利潤下降了約8%。

根據(jù)陸家嘴發(fā)布的2025年中報，今年上半年，其營業(yè)總收入65.98億元，同比上升33.91%；歸母凈利潤8.15億元，同比下降7.87%，在實現(xiàn)增收的同時并未增利。同時，陸家嘴的毛利率雖然下滑了15.94%，但是依然大幅度超出同行，于上半年期末達到50.8%，凈利率為17.76%。

那么，上半年，陸家嘴為何陷入“增收不贈利”？高水平的毛利率還能持續(xù)多久？

再陷“增收不增利”

作為上海陸家嘴區(qū)域的開發(fā)者和推動者，這家與陸家嘴齊名的上海本土國企一直以來承擔(dān)著獨一份的榮耀。

根據(jù)官網(wǎng)介紹，陸家嘴成立于1992年，經(jīng)過30余年發(fā)展，公司不僅完成了從單一土地開發(fā)向土地開發(fā)與租售并舉的轉(zhuǎn)型，目前已經(jīng)構(gòu)建起“商業(yè)地產(chǎn)+商業(yè)零售+金融服務(wù)”發(fā)展格局。

以上海陸家嘴為坐標(biāo)，陸家嘴開發(fā)了陸家嘴中心區(qū)、竹園商貿(mào)區(qū)、世紀大道中段、新國際博覽中心等知名坐標(biāo)，近年來，陸家嘴的開發(fā)重心轉(zhuǎn)移到上海前灘，“金色中環(huán)發(fā)展帶”的前灘、御橋、張江、三林濱江南以及臨港、周浦、川沙、航頭等，都是陸家嘴揮毫所經(jīng)之處。

可以說，陸家嘴一路“點石成金”，一直跟隨著上海城市發(fā)展的“紅利”。

因此，分析陸家嘴的財報并不能等同于任何一家市場化的公司，因為，這家企業(yè)確實是“含著金鑰匙出生”。

就公司背景再來看陸家嘴上半年的財報，其營收為65.98億元，同比增長三成以上，其營收“大頭”主要來自于房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)租賃，分別占比為41%和22%。

圖/陸家嘴財報截圖

從盈利表現(xiàn)來看，陸家嘴上半年，利潤總額16.07億元，同比增長22%。從利潤總額方面，陸家嘴上半年的表現(xiàn)是較為亮眼的，但歸母凈利潤這一指標(biāo)呈現(xiàn)同比下降的態(tài)勢，上半年其歸母凈利潤僅8.15億元，同比減少7.87%。歸母凈利潤減少、少數(shù)股東權(quán)益增加，這也和近年來陸家嘴合作開發(fā)的模式相關(guān)。

高毛利率能否持續(xù)？

在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整之際，陸家嘴的毛利率仍然高達50.8%，雖然同比下降了15.94%，但是橫向?qū)Ρ瓤?，陸家嘴的毛利率表現(xiàn)要遠高于同行業(yè)房企，比如，去年的“利潤王”華潤置地的綜合毛利率為21%。

細分來看，陸家嘴2025年上半年利潤來源主要由租賃、房地產(chǎn)銷售、金融業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)、酒店及投資收益組成。其中：長期持有物業(yè)出租毛利率為65%；房地產(chǎn)銷售毛利率為57%；金融業(yè)務(wù)利潤率71%；物業(yè)服務(wù)毛利率9%；酒店業(yè)毛利率15%；其他業(yè)務(wù)毛利率52%。

對此，滬上業(yè)內(nèi)人士分析：“毛利高的原因有三個方面：一是產(chǎn)品，陸家嘴在售住宅位于上海、蘇州、天津經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，且是當(dāng)?shù)刂懈叨水a(chǎn)品，售價較高；二是公司拿地成本很低且往往是城市發(fā)展的核心地段，住宅僅是配套的一部分，陸家嘴地產(chǎn)的主要經(jīng)營方向是商辦的開發(fā)與建設(shè)；三是陸家嘴目前開發(fā)的住宅項目位于上海前灘，前灘是上海繼陸家嘴開發(fā)后重點建設(shè)的城市新中心，規(guī)劃總面積2.83平方公里?！?/p>

縱向?qū)Ρ葋砜矗鋵?，陸家嘴的毛利率呈現(xiàn)出連年下降的態(tài)勢，從2023年年中66%的水平下降到了如今的50.8%。

盡管陸家嘴地產(chǎn)在獲取土地方面有天然優(yōu)勢，但是，隨著上海市中心的土地成本陸續(xù)走高，比如所重點開發(fā)的前灘已經(jīng)是房企競爭“熱土”，地價持續(xù)攀升，陸家嘴地產(chǎn)這種高毛利率的表現(xiàn)能否持續(xù)要打個問號。

新京報貝殼財經(jīng)記者根據(jù)陸家嘴財報數(shù)據(jù)整理。

銷售額“突飛猛進”

近年來，陸家嘴在上海市場確實很拼。

為了加強操盤能力、營銷能力，陸家嘴不惜重金從萬科、金茂、綠城、旭輝等房企中挖來營銷一線人員，這些職業(yè)營銷經(jīng)理人的加入正在改變陸家嘴的人才結(jié)構(gòu)，使其進一步趨向于市場化，增強了其市場競爭力。

根據(jù)財報，今年上半年，陸家嘴實現(xiàn)房產(chǎn)銷售現(xiàn)金流入合計61.87億元。從收入主要來源看，住宅物業(yè)（含車位）銷售現(xiàn)金流入55.48億元，主要為世紀前灘·天御、世紀前灘·天匯、川沙錦繡云瀾、世紀臻邸、陸家嘴太古源源邸第一批及第二批。2025年上半年，其累計住宅物業(yè)合同銷售面積4.10萬平方米，同比增加96%；合同銷售金額47.69億元，同比增加111%；在售項目的整體去化率為91%。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的上半年上海房企銷售額排行榜，陸家嘴以136.6億元銷售額（全口徑）位居第七位。

但是相比于中海、保利發(fā)展（600048）等一線房企的銷售流速來說，陸家嘴雖然坐擁核心地段，但部分項目如世紀前灘·天御、世紀前灘·天匯、川沙錦繡云瀾的銷售流速并不夠快，部分項目是接近現(xiàn)房銷售模式后才達到目前的去化率，這也反映出相比于中海、保利發(fā)展，陸家嘴在產(chǎn)品端和去化速度方面與一線品牌房企尚有差距。

圖/陸家嘴財報截圖

另外，陸家嘴近年來的股價和財報表現(xiàn)也深受蘇州“毒地”的影響。對于地塊目前最新的進展，陸家嘴表示，綠岸公司已暫停相關(guān)地塊的開發(fā)、建設(shè)和銷售工作。在各方積極推動下，綠岸項目相關(guān)地塊土壤現(xiàn)場治理工作已全部完成，相關(guān)后續(xù)工作正在有序推進中。

此外，陸家嘴稱：“綠岸項目相關(guān)訴訟正在審理中。集團綜合考慮了市場環(huán)境、該事項后續(xù)可能的進展及外部律師的專業(yè)意見等有關(guān)因素后，本報告期未計提存貨跌價準備。集團正認真落實各項應(yīng)對措施，積極維護公司合法權(quán)益?！?/p>