2023年房企銷售冠軍保利發(fā)展，而很多民營房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)不佳。這是房地產(chǎn)市場走向萎縮過程中的大趨勢，國資背景企業(yè)更為強(qiáng)勢，市場競爭更激烈。面對持續(xù)兩年的房地產(chǎn)銷售和新開工面積大幅下跌，以及整個行業(yè)面臨的觸底和轉(zhuǎn)型局面，保障房成了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。我國保障房建設(shè)迄今已有30年，只不過，這些年來房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，但保障房建設(shè)卻偶有缺位。經(jīng)過多年探索，本次調(diào)整與此前模式有諸多不同。

房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，國資背景企業(yè)銷量排名上升

中指研究院12月31日發(fā)布的《2023年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排行榜》顯示，保利發(fā)展以4207億元的銷售額成為2023年房企銷售冠軍。

去年的銷售冠軍碧桂園，銷售額從去年的4643億元下跌到今年的2199.8億元，直接腰斬，排名也跌到了第七位。碧桂園深陷債務(wù)問題，把保交付、保資產(chǎn)、保安全、保信用放在了首要位置，所以2022年碧桂園曾經(jīng)做出階段性減少投資拿地的決定，影響到了今年的銷售額。

而房地產(chǎn)業(yè)總體上正在經(jīng)歷數(shù)十年來調(diào)整幅度最深的下行周期。

2021-2022年，中國商品住宅銷售額從16.3萬億元降至11.7萬億元，下降28.3%。商品住宅銷售面積從15.7億平降至11.5億平，降幅26.8%；

2023年1-11月，中國商品住宅累計銷售額和單月銷售額均連續(xù)6個月同比下降，商品住宅累計銷售面積連續(xù)11個月同比下滑、單月銷售面積連續(xù)10個月下滑；

1-11月，商品住宅銷售額9.4萬億，累計同比-10.1%，商品住宅銷售面積8.6億平，同比下降16.3%。

這就意味著市場變小了，房地產(chǎn)業(yè)越來越卷了。

同時，在需求端疲軟無力的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的融資端也受到壓縮。2023年1月至11月期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金合計同比下降13.40%。

截至2023年9月底，國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款余額同比下降0.20%，歷史上首次出現(xiàn)負(fù)增長，進(jìn)一步突顯了行業(yè)的融資難題。

相比起民企，國資背景企業(yè)融資更容易，這也是在銷售額排名上一些國資背景房企排名上升的原因。

一邊是樓市銷售持續(xù)低迷，一邊是融資端遭遇困難，大多數(shù)民營房企經(jīng)營窘迫，現(xiàn)金流已進(jìn)入“拆東墻補(bǔ)西墻”狀態(tài)，更別提拿地投資了。

這也是保利發(fā)展這種大型央企銷售額登頂?shù)脑蛑弧康禺a(chǎn)民企盡顯頹勢?？硕鸢l(fā)布的《2023年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜報告》指出，在2023年*房企中，業(yè)績同比下降的企業(yè)數(shù)量占比近七成。其中有31家同比降幅高于30%，民營房企占27家。

一邊是房地產(chǎn)銷量下跌，房價也跟著下滑，另一邊還是有很多人買不起房。

房地產(chǎn)可能會換種玩法。

下半年發(fā)布的保障性住房政策被視為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要對沖力量，備受矚目。

2023年7月24日指出“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化”外，還強(qiáng)調(diào)了“要加大保障性住房建設(shè)和供給”，將其與積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并列。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期也多次強(qiáng)調(diào)，規(guī)劃和建設(shè)保障性住房是完善住房體系、改革供應(yīng)結(jié)構(gòu)、重塑市場與保障關(guān)系的關(guān)鍵改革措施。

9月4日，規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會議召開，表示要建立公平公正的配售機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督審計，重點(diǎn)針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進(jìn)人才，按保本微利原則配售。

同時，保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易。

保障性住房發(fā)展歷程：30年的搖擺變遷

從目標(biāo)看，要在大城市加大保障性住房建設(shè)和供給，解決部分群體的住房難問題；

那么，哪些城市可推進(jìn)該工作？指導(dǎo)意見強(qiáng)調(diào)，支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實(shí)踐，具備條件的城市要加快推進(jìn)，暫不具備條件的要做好政策和項(xiàng)目儲備。

按照第七次普查數(shù)據(jù)，目前城區(qū)人口超過300萬的城市共35個，包括北上廣深4個一線城市，重慶、成都、天津等27個二線城市，以及東莞、佛山、無錫、常州等4個三四線城市，這些城市將成為保障性住房建設(shè)的先行試點(diǎn)。

我國住房保障體系的發(fā)展始于1994年，迄今三十年，歷經(jīng)三大階段。

*階段，是以售為主的經(jīng)濟(jì)適用房時期。不過，經(jīng)濟(jì)適用房背后的問題也有所顯現(xiàn)，比如住房尋租、牟利現(xiàn)象等。

2003年起，對經(jīng)濟(jì)適用房的定調(diào)開始轉(zhuǎn)向改進(jìn)與規(guī)范，同時限價商品住房開始入市，對家庭收入的上限門檻較經(jīng)濟(jì)適用房高，面積上限也更高；而兩者的共性是，持有5年后，可通過補(bǔ)價等操作進(jìn)入普通商品房市場。

第二階段，是以租為主的廉租房、公租房時期，限價商品房填補(bǔ)中等收入群體保障住房，保障的目標(biāo)下移至*收入家庭，廉租房逐步成為主流。

2010年，公租房登上歷史舞臺，主要針對廉租房沒有覆蓋到的非戶籍外來務(wù)工人員。2014年，廉租房與公租房并軌運(yùn)行。

在第三階段，明確以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障頂層設(shè)計，保障性租賃住房成為主力軍，以解決新市民、青年人等群體住房困難問題。

經(jīng)過多年探索，經(jīng)濟(jì)適用房和限制房價、限制戶型的“兩限房”逐步淡出舞臺，廉租房也與公租房合并。

除了發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房、廉租房、公租房等保障性住房，從2011年開始，中國還大力推動各類棚戶區(qū)改造，二者合稱保障性安居工程建設(shè)，提出到“十二五”期末，全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。

“十一五”和“十二五”規(guī)劃分別提出了城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)3600萬套和2000萬套的目標(biāo)，并將其作為約束性目標(biāo)，其中棚戶區(qū)改造占據(jù)了*主導(dǎo)地位。

中指研究院表示，1994年至2007年間，我國共建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房1000多萬套。

到2018年底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程合計開工約7000萬套，若不考慮棚改安置住房，2008~2018年我國保障性住房合計開工約2500萬套，其中配租型保障房約140萬套，配售型保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房+限價商品住房）約80萬套。

進(jìn)入“十四五”，住房保障體系的發(fā)展重點(diǎn)再度調(diào)整。2021年國辦在《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中，首次明確“加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”。

現(xiàn)在，住房保障體系再度面臨調(diào)整。

新一輪變革下，房地產(chǎn)模式大有不同

2023年，保障性住房建設(shè)進(jìn)入加速階段，“配售型保障性住房”重要性上升。經(jīng)過多年探索，新一輪變革蓄勢待發(fā)，這次調(diào)整與此前模式有諸多不同。

首先，從租售模式上來看，自上世界90年代以來，中國政府開始推行保障房項(xiàng)目，以解決低收入群體的住房需求。

這一政策經(jīng)歷了多種形式的發(fā)展，包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、兩限房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃住房等。

最初，這些保障房項(xiàng)目主要采用配售方式，即以較低的價格直接銷售給符合條件的低收入家庭。

然而，隨著2010年左右的政策轉(zhuǎn)變，配租型住房開始成為保障房項(xiàng)目的主流模式，即提供低成本租賃住房給需要的群體。

配租型保障房不僅為低收入家庭提供了更加穩(wěn)定和可持續(xù)的住房選擇，還在很大程度上緩解了城市住房壓力，促進(jìn)了城市的和諧穩(wěn)定發(fā)展。

住建部部長倪虹11月初表示，這次改革的重點(diǎn)是拓展配售型保障性住房的新路子，最終是實(shí)現(xiàn)政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。

因此，近期，從政策動向來看，配售型保障房在未來的保障房體系中可能會占據(jù)更大的比重。

具體來說，原有的住房保障體系是以公共租賃住房、保障性租賃住房為主體，現(xiàn)在則將保障性住房建設(shè)分為配租型和配售型兩種保障性住房，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型保障性住房，按保本微利原則配售。

其次，與推出經(jīng)濟(jì)適用房的時候相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況也發(fā)生了變化。

經(jīng)濟(jì)適用房剛推出時，我國剛開始推進(jìn)住房市場化改革，從房子福利分配突然轉(zhuǎn)到市場化的話，可能會導(dǎo)致很多問題，所以當(dāng)時的策略是大部分人買經(jīng)濟(jì)適用房、少部分人買商品房，低收入者住廉租房。

然而，隨著經(jīng)濟(jì)適用房背后的住房尋租、牟利現(xiàn)象等問題的顯現(xiàn)，這一策略并未持續(xù)太久。

2003年8月，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》發(fā)布，標(biāo)志著住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整開始，經(jīng)濟(jì)適用房的重要性開始減弱，政策的目標(biāo)變?yōu)?strong>“逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”。

此后，經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積和竣工套數(shù)的*數(shù)量和占住房的比重均出現(xiàn)下降，普通商品住房的購買和租賃逐漸成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的主流。

經(jīng)過多年發(fā)展，如今大城市商品房房價高企，部分困難人群困于高房價，配售型保障性住房主要針對這部分人群，解決其買不起房的問題。

此外，經(jīng)濟(jì)適用房是可以有條件上市的，如今的配售型保障性住房實(shí)行封閉管理，不能將其變?yōu)樯唐纷》窟M(jìn)入市場，這是與此前經(jīng)濟(jì)適用房等配售型住房*的不同。

最后，當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)適用房主要針對國企、事業(yè)單位等的人群，而配售型保障性住房主要針對三類人群，即戶籍無房戶、新就業(yè)畢業(yè)生、為社會提供基礎(chǔ)服務(wù)的工薪階層。

可見，此輪提出的保障性住房的內(nèi)涵與以往相比發(fā)生了明顯的變化。

房地產(chǎn)市場面臨轉(zhuǎn)型，房企等各方該怎么做？

加大建設(shè)配售型保障性住房，對行業(yè)各主體均有意義。

對住房體系建設(shè)而言，我國一直在通過住房市場體系實(shí)現(xiàn)商品住房配置、通過住房保障體系實(shí)現(xiàn)對低收入住房困難家庭的基本保障。

只不過，這些年來房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，崛起了太多房企，商品房成為房屋供應(yīng)主力，但保障房建設(shè)卻偶有缺位，保障房供應(yīng)不足。

如果本次保障房政策能夠長期貫徹落實(shí)，未來基本住房需求由保障房滿足，商品住房專注滿足改善性住房需求，助力構(gòu)建“低端有保障、高端有市場”的新格局，長期看這是對商品房市場的“減負(fù)”，穩(wěn)定“房住不炒”預(yù)期。

對宏觀經(jīng)濟(jì)而言，如果新建5000萬套保障房，一套50平方米，平均造價5000元/平方米（含基準(zhǔn)地價），拉動固定資產(chǎn)投資就是12.5萬億元。

大規(guī)模的保障房建設(shè)拉動的不僅是投資，由此帶來的家電、家具和裝修的巨大消費(fèi)，足以彌補(bǔ)商品房下降的需求缺口。通過保障房建設(shè)，可以直接拉動居民消費(fèi)，為市場快速注入新的動能。

對地方政府而言，盤活閑置土地和存量住房建設(shè)保障房，有效提高資源利用率，抬升閑置土地價值。

但也應(yīng)看到，過往推進(jìn)保障性住房建設(shè)中所遇到的一些現(xiàn)實(shí)阻力。

比如保障性住房建設(shè)的資金來源就是一個難題。

為應(yīng)對資金難題，在大力發(fā)展廉租住房之初，2007年財政部就明確規(guī)定將住房公積金增值收益扣除部分費(fèi)用后的余額和部分土地出讓凈收益安排用于廉租住房的建設(shè)。

此外，市縣財政預(yù)算要安排用于廉租住房保障的資金，中央和省級財政預(yù)算安排廉租住房保障補(bǔ)助資金。

全國保障性安居工程支出中，中央政府出資比例不足一成，地方財力是保障房工程可持續(xù)的主要保障。

但是，隨著近年來地方收支壓力加劇、土地出讓收入下降，財政支出中投向保障性安居工程中規(guī)?？傮w呈下降態(tài)勢。

因此，盡管每年中央財政都會提前下達(dá)部分中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金，部分省份的地方資金配套一直比較困難。

對此，興業(yè)證券指出，鑒于保障房項(xiàng)目的普惠性以及地方政府對隱性債務(wù)的控制需求，這些項(xiàng)目的資金來源可能需要一定的流動性支持。

作為解決方案之一，可以考慮創(chuàng)建新的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，或者依靠政策性金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)性銀行提供必要的資金支持。

中信證券則認(rèn)為，封閉管理和配售機(jī)制，是保障性住房成功的關(guān)鍵；劃撥土地和利用閑置房屋，可以充分激發(fā)保障性住房建設(shè)的積極性。

如果沒有封閉管理，可能會明顯沖擊商品房價格，也起不到穩(wěn)定開發(fā)投資的作用，更可能滋生套利問題。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，適時啟動特大超大城市的保障性住房建設(shè)，可能是穩(wěn)住房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵舉措。

尤其是現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)如此內(nèi)卷，民營房地產(chǎn)企業(yè)走向出清，商品房供應(yīng)就會隨之下滑，正是保障房補(bǔ)位的時機(jī)。

很多年輕人已經(jīng)買不起，內(nèi)心也不愿意買商品房了，以后商品房市場萎縮是注定的?；钕聛淼姆科蟛荒苤痪頂?shù)量，未來還要卷質(zhì)量，提供更高質(zhì)量、差異化的商品房給買得起房的富裕人群，才會是出路。

另外一些房地產(chǎn)企業(yè)，很有可能是那些民企，大蛋糕分不到，就只能做代建公司，幫助建設(shè)保障房等，在新模式下找到自己的定位。