“奢侈品商場”日入500萬？

日前，以“奢侈品商場”著稱的恒隆集團(tuán)，公布了2023年上半年業(yè)績。僅一座上海恒隆廣場，上半年就為恒隆集團(tuán)帶來了8.91億元的租賃收入，同比增長23%，約日入500萬元，堪稱恒隆的“搖錢樹”。

恒隆背后的大佬是陳啟宗，一個香港“富二代”。

1986年，他父親的財產(chǎn)就高達(dá)40多億元港幣，位列當(dāng)年香港十大財團(tuán)第九位，排在李兆基之后，邵逸夫之前；2022年，福布斯中國香港富豪榜上，他母親還以身家39億美元，位列香港前50大富豪的第25名。

“富二代”陳啟宗在美國長大，卻很早就押寶內(nèi)地樓市，來上海灘“掘金”。

此外，陳啟宗還布局金融圈，旗下“晨興資本”投資過搜狐、攜程、第九城市、迅雷、鳳凰新媒體、UCWeb、YY等眾多知名的互聯(lián)網(wǎng)公司。

晨興資本還是小米的“金主爸爸”，作為小米最早的天使投資機(jī)構(gòu)、第二大股東，持股比例接近20%。小米上市后，其持股市值近百億，回報達(dá)到數(shù)百倍......

1.香港“富二代”征戰(zhàn)上海灘，書寫半部恒隆滬上簡史

雖為香港地產(chǎn)“富二代”，陳啟宗的“暴富神話”卻始于上海灘。

2001年正式落成、高達(dá)288米的上海恒隆廣場，曾*“浦西*高樓”。這便是陳啟宗一戰(zhàn)成名的杰作。

上海恒隆廣場，是上海*家奢侈品商場，陳啟宗曾驕傲的表示：上海最早單月稅收過億的“月億樓”，就是上海恒隆廣場。

作為其背后大佬的陳啟宗，出生于1951年，原籍廣東臺山縣，畢業(yè)于美國南加州大學(xué)，獲工商管理碩士學(xué)位。1991年，陳啟宗從叔父手中接管家業(yè)。

陳啟宗剛接手恒隆時，香港市場低迷，恒隆已經(jīng)被甩出地產(chǎn)界*梯隊。當(dāng)時，他做了一個十分大膽的決定——投資內(nèi)地，并將進(jìn)軍大陸的首站定在了“東方巴黎”——上海灘。

要知道，90年代初，外界對內(nèi)地市場化能否成功并不確定。北上廣等地區(qū)，雖然有一些香港地產(chǎn)開發(fā)商，但幾乎都是小型的、不入流的企業(yè)，沒有幾個大港商敢于大舉進(jìn)軍內(nèi)地。

當(dāng)時，很多人都覺得陳啟宗瘋了：“買那么大的地，上海哪有那么大市場？”

陳啟宗瞅準(zhǔn)時機(jī)，先后拿下上海徐家匯、南京西路的兩塊大型土地。其中，南京西路地塊總投資額達(dá)3億美元，是當(dāng)年靜安區(qū)大規(guī)模改造總標(biāo)價最高的項目，就是如今的上海恒隆廣場。

上海恒隆廣場位于南京西路核心地段，緊鄰兩大標(biāo)志性物業(yè)——上海展覽中心和波特曼。

當(dāng)時，南京西路建了很多私家林園、別墅，是本地富豪的聚集地。

盡管商業(yè)開發(fā)有限，但南京西路卻是聞名海內(nèi)外的娛樂場所集中地，其中著名的“百樂門”歌舞廳，吸引了上海灘的名媛和紳士。

毫無疑問，這是上海最金貴的地段之一。

事實證明，陳啟宗押對了。先是1999年，上海港匯恒隆廣場開幕的火爆場面，給人們帶來了意想不到的震動。

隨后，2001年，歷時8年打造的上海恒隆廣場正式落成，成為此時浦西最高的建筑。與梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富組成了這時上海著名的商業(yè)“金三角”。

身處寸土寸金的上海黃金地段，上海恒隆廣場也是重奢國際一線品牌，整個商場餐飲占比較少，奢侈品以及其他零售占比較高，主要包括：Hermes、LouisVuitton、Cartier、Chanel、Dior、Celine、Escada、Bvlgari、Fendi、Loewe、Prada、Versace等全世界最*的奢侈品。

后來很多世界*品牌，都以在恒隆開設(shè)專賣店為榮，甚至專門將其在中國大陸的首家專賣店、旗艦店落戶于此，例如：上海*香奈兒精品店、中國*的LV旗艦店、中國*愛馬仕專賣店......

值得注意的是，除了固定租金，奢侈大牌的營收分成甚至能占其業(yè)績大頭。有業(yè)內(nèi)人士透露，上海恒隆在引進(jìn)LV等大牌時，給予的扣點(diǎn)條件為至少按營業(yè)額的10%扣點(diǎn)，視運(yùn)營情況扣點(diǎn)率在10-25%之間。

以一個總面積700平的LV旗艦店為例，其每年純租金將近3000萬，再加上營收分成、業(yè)績好的時候，一個店鋪的租金就上億了。

眼下，上海恒隆廣場，仍為恒隆集團(tuán)旗下*錢的商場。今年上半年，高端商場中，上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場的收入較去年同期分別錄得23%和11%的增長。而這也助推恒隆內(nèi)地物業(yè)租賃收入，創(chuàng)歷史新高。

根據(jù)財報，2023上半年，恒隆集團(tuán)物業(yè)租賃總收入約55.23億港元，同比增長4%。其中，內(nèi)地物業(yè)租賃收入約37.75億港元，同比增長5%，創(chuàng)歷史新高；香港物業(yè)租賃收入約17.48億港元，同比增長4%。

與之對應(yīng)的是，奢侈品巨頭們上半年業(yè)績一路狂飆。2023年上半年，愛馬仕集團(tuán)、Prada集團(tuán)、LVMH集團(tuán)，銷售收入分別同比上漲22%、20.5%、15%。

陳啟宗在這次業(yè)績會上說，在過去的20年中，恒隆在內(nèi)地的租賃收入，從未出現(xiàn)過下滑的情況，甚至在過去3年的疫情間仍能保持穩(wěn)健增長。

2.“富二代”在金融圈做創(chuàng)投，投資小米500萬獲利百倍，憑借獨(dú)特打法成“熊市捕手”

在上位接班前，“富二代”陳啟宗，曾在金融圈做創(chuàng)投。

1986年，父親陳曾熙去世時，由陳啟宗的叔叔陳曾燾主理恒隆。這一年，作為家中的長子，37歲的陳啟宗，只在恒隆擔(dān)任了董事一職。

隨后，他與二弟陳樂宗在美國，成立了晨興資本。晨興資本專門投資初創(chuàng)及成長型科技企業(yè)，比如搜狐、攜程、第九城市及小米科技，都有獲得晨興的投資。

作為小米主要股東的晨興資本，8年前投了小米500萬美元。小米上市后，其持股市值近百億，回報已經(jīng)達(dá)到數(shù)百倍。

此外，晨興資本一度獲授權(quán)創(chuàng)辦《福布斯》《哈佛商業(yè)評論》和《信息周刊》三大著名財經(jīng)媒體的中文版。

他的二弟陳樂宗，曾是哈佛大學(xué)醫(yī)學(xué)院病理學(xué)研究員，現(xiàn)為香港晨興創(chuàng)投主席、晨興基金創(chuàng)始人。如今，他從事私募基金和創(chuàng)業(yè)基金已有20多年。不過，陳樂宗一直認(rèn)為自己首先是一名科學(xué)家，然后才是一名投資人。

陳啟宗還有個三弟陳絜宗，畢業(yè)于美國南加州大學(xué)，學(xué)的是建筑工程學(xué)。陳絜宗并未進(jìn)入家族生意，而是在銀行打了幾年工。

后來，陳絜宗先是從香港到北京創(chuàng)業(yè)，做二手房交易，之后又到海南的建筑行業(yè)，從事?？凇疤煲环健钡雀咂焚|(zhì)住宅的建造。

陳氏三兄弟分工明確，陳啟宗在接管家業(yè)后，晨興資本就由他二弟主理，他自己則專注于地產(chǎn)，并形成一套獨(dú)特的打法。陳啟宗在內(nèi)地不做住宅地產(chǎn)，只做高端商業(yè)地產(chǎn)，而且只租不賣，現(xiàn)金流源源不斷。

在1997年亞洲金融危機(jī)來襲之前，陳啟宗與其他地產(chǎn)商不同，沒有貪婪的囤積土地，相反賣了一塊土地套現(xiàn)了20億港元，確保了企業(yè)在危機(jī)后有足夠的現(xiàn)金流。

金融危機(jī)過后，地產(chǎn)商紛紛陷入資金鏈斷裂、樓市價格一落千丈的困境，沒人看好行業(yè)前景。但陳啟宗卻敢于冒險，逆勢而動，開始收購?fù)恋仨椖?。一賣一買之間，他創(chuàng)造了商業(yè)奇跡。

在金融危機(jī)爆發(fā)后，許多企業(yè)在泥潭中掙扎、樓市價格跌個不停、土地貶值嚴(yán)重時，陳啟宗果斷出擊，以超低價購買了大量土地。其中一個項目叫做"君臨天下"，日后為他帶來了200多億港元的利潤。

后來，陳啟宗從香港轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)地，采取了同樣的戰(zhàn)略。2004年后，很多地產(chǎn)商爭相涌向一線城市爭奪土地，但他卻看準(zhǔn)了二線市場，在天津、沈陽、濟(jì)南、無錫等城市購買土地，興建恒隆廣場。

2007年，美國次貸危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)，陳啟宗又抓住了這個機(jī)會，認(rèn)為這是50年一遇的大周期拐點(diǎn)，迅速買下了無錫的第二個恒隆廣場和大連項目。

陳啟宗不斷進(jìn)行逆周期操作，并帶領(lǐng)恒隆重新回到了香港商業(yè)地產(chǎn)的前3名，也因此被人稱為“熊市捕手”。

陳啟宗在內(nèi)地掘金之余，還曾出巨資重修建福宮。2011年，有知名人士爆料，建福宮花園成為“豪華私人會所”，入會費(fèi)高達(dá)100萬元。

隨后，有矛頭指向陳啟宗。他卻很不屑地回應(yīng)說：“做大事的人哪會賺這些小錢?”

此外，陳啟宗說話風(fēng)格也相當(dāng)激進(jìn)，往往語不驚人死不休。他曾在公開場合，多次猛烈批評投行：“絕大部分投資銀行都是賊”;“20多年來，我從來就看不起投資銀行家，也叫我的兒子不要到投行工作，如果我有女兒，也不要她嫁給投資銀行家”。

3.低調(diào)“太子爺”曾為金融精英，接班后年薪600萬港元，背后香港老太成掌權(quán)大BOSS

香港豪門受到關(guān)注，不外乎財富和女人，爭遺產(chǎn)、娶明星太太的劇目，在豪門家族一代代持續(xù)上演。而陳啟宗家卻是例外，他曾拿兒子揶揄香港豪門：

“人家孩子娶媳婦一個賽一個漂亮，我們家孩子恐怕就不行了?！?/p>

作為陳家的“富三代”，陳啟宗的兒子陳文博很低調(diào)。

在上海恒隆工作時，陳文博每天騎自行車上下班。有一天，老爸給他打電話，陳文博說：“對不起，爸爸，我現(xiàn)在快要下自行車了，下了車我再給你通電話。”

陳啟宗幽默地回答：“還騎自行車，你好奢侈?！?/p>

陳啟宗還表示，兒子從小便受到教育:“他不會從爸爸這里拿到一分錢，將來也是。”

而作為恒隆三代太子爺，陳文博求學(xué)于美國，持有美國西北大學(xué)凱洛格管理學(xué)院與香港科技大學(xué)聯(lián)合頒授的行政人員工商管理碩士學(xué)位、美國南加州大學(xué)國際關(guān)系文學(xué)士學(xué)位。

大學(xué)畢業(yè)后，陳文博在北京進(jìn)修，隨后輾轉(zhuǎn)在紐約、上海，曾為畢馬威會計師事務(wù)所、匯豐銀行效力，算是一個金融精英。

2010年，他結(jié)束在上海的投行工作，回到香港加入恒隆集團(tuán)。當(dāng)時，他從基層做起，最初在租務(wù)管理部門任職，負(fù)責(zé)集團(tuán)位于內(nèi)地的在建項目工程，后逐年升遷為行政助理、高級經(jīng)理、助理董事等。

2016年，陳文博被選舉為恒隆地產(chǎn)的執(zhí)行董事，負(fù)責(zé)租務(wù)及管理，正式進(jìn)入核心管理層。這也意味著，恒隆進(jìn)入家族第三代接班階段。

公告還顯示，陳文博可從恒隆地產(chǎn)收取每年酬金，包括基本薪金港幣440萬元、退休金供款港幣33萬元、董事袍金港幣65萬元，以及酌情表現(xiàn)花紅等，總計超過600萬港元。

近年來，“富三代”陳文博逐漸走向臺前。2018年，恒隆集團(tuán)斥資107億元在杭州百井坊落子，這是由陳文博親自拍板拿下。

2020年9月，陳文博正式出任恒隆地產(chǎn)副董事長，掌管公司策略規(guī)劃，日常職責(zé)包括管理發(fā)展項目，并擔(dān)任可持續(xù)發(fā)展督導(dǎo)委員會的主席。

如今，盡管恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)是由其家族二、三代在經(jīng)營，但控制權(quán)及家族在集團(tuán)所有的資產(chǎn)，都牢牢掌握在一位香港老太太——陳潭慶芬手里。

陳潭慶芬很少在公開場合露面，但在恒隆集團(tuán)，她是占股38.37%的*大股東。在恒隆地產(chǎn)，陳潭慶芬持股比例更是一度高達(dá)58%。

2022年福布斯中國香港富豪榜上，陳潭慶芬還以身家39億美元，位列香港前50大富豪的第25名。

陳譚慶芬，正是陳啟宗的母親、陳文博的祖母。她的丈夫陳曾熙，是恒隆集團(tuán)創(chuàng)辦人。

陳曾熙生于1923年，他家里曾在東部沿海一帶做生意，家庭富裕。陳曾熙曾赴日本留學(xué)，學(xué)土木工程。自日本留學(xué)回來后，陳曾熙在永隆銀行任職，主要負(fù)責(zé)外匯、樓宇按揭等業(yè)務(wù)。

后來，陳曾熙與弟弟下南洋，在婆羅洲一帶做建筑生意，之后又回到香港，兄弟倆創(chuàng)立大隆地產(chǎn)，開始涉足房地產(chǎn)。

1960年，陳曾熙創(chuàng)立恒隆集團(tuán)。起初，恒隆主要在香港九龍?zhí)拥酪粠?，開發(fā)住宅及樓宇。1972年10月21日，恒隆地產(chǎn)在香港聯(lián)交所上市。上市次年便迎來香港地產(chǎn)周期的一個高峰。

1986年，陳曾熙突然因病去世。彼時，他的財產(chǎn)已高達(dá)40多億元港幣，位列當(dāng)年香港十大財團(tuán)第九位，排在李兆基之后，邵逸夫之前。

而令人不解的是，陳曾熙沒有把數(shù)額龐大的財產(chǎn)分配給妻子，更沒有分給陳啟宗、陳樂宗等三個兒子。在其遺囑中，他交代家人將其財產(chǎn)以信托的方式成立陳曾熙基金會，信托委托人也非家里人，而是跟隨他多年的部下殷尚賢。

不過，錢總歸還是會回到陳家手里。后來，“富二代”陳啟宗接班，走得算是穩(wěn)扎穩(wěn)打。他沒有隨波逐流，追求快速高周轉(zhuǎn)，而是專注于商業(yè)運(yùn)營，尤其是高端商場。

在他眼里，“過去多年房地產(chǎn)（有）很多瘋子，看重的是量的比拼、速度的比拼，只管做大，去貸款、借錢，而不是將重點(diǎn)放在企業(yè)賺了多少錢，簡直到了一個莫名其妙的程度”。

這兩年，被問到恒隆集團(tuán)是否會考慮趁機(jī)抄底，陳啟宗則相對清醒：“還不如去買一些靚地，可控性大很多。”

畢竟，陳啟宗拿地的一個核心法則是，只拿核心地段的地，且寧缺毋濫。

“要那么多土地干嗎？我只要一個城市里*的一兩塊地就足夠了，恒隆的一塊地抵別人十塊地的價值。”

正是秉持這一法則，他才能從上海恒隆廣場身上賺得盆滿缽滿，坐穩(wěn)“奢侈品商場大佬”的寶座。

前不久，2023博鰲房地產(chǎn)論壇上，陳啟宗又一語道破玄機(jī)：

房地產(chǎn)行業(yè)*沒問題，一定會持續(xù)下去的，問題不是行業(yè)會不會出事，問題是你跟我還會不會在......