財(cái)聯(lián)社11月29日訊（記者 黃靖斯）證監(jiān)會(huì)金融支持政策提振加速，房企再融資迎來里程碑式進(jìn)展。

11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

受利好消息提振，上證指數(shù)午盤漲2.21%，創(chuàng)逾兩個(gè)月新高。地產(chǎn)股更是強(qiáng)勢(shì)拉升，中國武夷、中交地產(chǎn)、光大嘉寶、中華企業(yè)、天房發(fā)展等多股掀起漲停潮；截至午間收盤，Wind房地產(chǎn)指數(shù)大漲7.68%，119只成分股全數(shù)收漲。

地產(chǎn)債同樣走強(qiáng)，多只債券盤中臨時(shí)停牌。

此外也有多只房地產(chǎn)ETF放量上漲，其中地產(chǎn)ETF11月以來最高漲幅超30%。

房地產(chǎn)“第三支箭”落地釋放哪些政策信號(hào)？近期利好政策密集出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)投資意味著什么？“破冰”在即的房地產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)間聚集了眾多目光，已有券商連夜召開聲勢(shì)浩大的地產(chǎn)電話會(huì)，對(duì)政策影響、后市機(jī)會(huì)進(jìn)行第一時(shí)間解讀。

對(duì)于證監(jiān)會(huì)本次政策出臺(tái)，分析師普遍認(rèn)為將從改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表、盤活存量資產(chǎn)、降低杠桿等方面起到積極作用。結(jié)合近期政策密集出臺(tái)和監(jiān)管部門的持續(xù)發(fā)聲，分析師也提到，這標(biāo)志著房企的融資環(huán)境有望迎來重大轉(zhuǎn)變，對(duì)短期提振市場(chǎng)信心和中長(zhǎng)期促進(jìn)基本面企穩(wěn)均有助益，且后續(xù)不排除有更多供給端、需求端的政策同時(shí)出臺(tái)。

房企再融資迎來里程碑式進(jìn)展

房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資政策自2010年起開始收緊，并于2013、2016年持續(xù)加碼，此后六年間涉房企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)基本停滯。隨著證監(jiān)會(huì)金融支持政策提振加速，房企在A股融資的通道被打開。

如何理解證監(jiān)會(huì)本次“新五條”組合拳的政策意圖？中金公司地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)稱此舉對(duì)于房地產(chǎn)再融資而言是里程碑式事件。政策調(diào)整目的在于充分發(fā)揮資本市場(chǎng)的功能，以改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，盤活存量住宅、商業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等多種資產(chǎn)，對(duì)于降低房企杠桿有積極作用。

中信證券認(rèn)為，該政策是繼10月20日特定涉房企業(yè)股權(quán)融資放松的進(jìn)一步加碼，即不再設(shè)置上市企業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤占比不超過10%等要求。

在國泰君安地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)看來，涉房企業(yè)再融資放開，程度堪比2014年，考慮到目前的市場(chǎng)環(huán)境，將對(duì)目前的中小市值央國企帶來極大的利好。

國信證券地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)則表示，本次政策明確支持和放開了房地產(chǎn)企業(yè)的重組上市和再融資需求，政策出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向，且放開程度高，為房企后續(xù)融資創(chuàng)造了更加寬松的空間。自“金融16條”后，地產(chǎn)板塊在后續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，政策面、輿論面都將處于一個(gè)極度寬松的周期，后續(xù)不排除有更多供給端、需求端的政策同時(shí)出臺(tái)。

“第三支箭”發(fā)出，房企將從哪些方面受益？

隨著房企融資“第三支箭”發(fā)出，金融支持房地產(chǎn)力度持續(xù)加碼，里程碑式的政策進(jìn)展將迎帶來哪些實(shí)際利好？整體來看，分析師普遍認(rèn)為，除了減輕房企流動(dòng)性壓力、盤活存量資產(chǎn)外、防范風(fēng)險(xiǎn)蔓延，本次證監(jiān)會(huì)“新五條”也有助于“保交樓”政策的落地。

中信建投房地產(chǎn)首席分析師竺勁認(rèn)為，有助于促進(jìn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。一方面，允許借殼上市與再融資，助力央國企做大做強(qiáng)，同時(shí)有助于減輕民營企業(yè)的流動(dòng)性壓力。同時(shí)，恢復(fù)房企再融資，募集資金可以用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)，有助于進(jìn)一步減輕當(dāng)前房企資金壓力，促進(jìn)其健康發(fā)展。此外，通過股權(quán)融資募集資金，也有助于“保交樓”政策的落地。

另一方面，強(qiáng)化REITs與私募基金作用，盤活房企存量資產(chǎn)。政策著重強(qiáng)調(diào)要推動(dòng)保租房REITs和基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展，再次強(qiáng)調(diào)已上市REITs的擴(kuò)募。此外，提出要發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)私募基金，除了可以投資基礎(chǔ)設(shè)施之外，還可以投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，該政策有助于為當(dāng)前住宅與商業(yè)地產(chǎn)引入新的資金，盤活房企存量經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)，助力行業(yè)的健康發(fā)展。

中信證券認(rèn)為，本次政策有望有效改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，防范風(fēng)險(xiǎn)蔓延，對(duì)上游建筑/建材企業(yè)而言，一方面其應(yīng)收賬款壞賬風(fēng)險(xiǎn)得到釋放，另一方面由于政策有利于提振房企拿地、開發(fā)信心，承壓偏弱的建筑建材需求端有望迎來拐點(diǎn)。

短期看，中金公司認(rèn)為政策有助于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)，并穩(wěn)定地產(chǎn)行業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的支撐；中長(zhǎng)期看，有利于構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)融資體系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)新發(fā)展模式的形成與房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)招商證券地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)分析，并購重組支持政策或有利于優(yōu)質(zhì)房企擴(kuò)表，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)格局改善邏輯；房企再融資功能從無到有，條件相對(duì)寬松；與A股一致，H股再融資功能恢復(fù)，其與紅籌股之間估值差或逐步修復(fù)；明確房企REITs發(fā)行人地位，運(yùn)營能力或于估值兌現(xiàn)；不動(dòng)產(chǎn)私募投資試點(diǎn)或倒逼主動(dòng)股權(quán)投資能力提升，有助于打通“募投管退”資管循環(huán)。

國泰君安地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)表示，本次再融資放開，對(duì)于房企降杠桿有極大的作用，但募集的資金，若用于存量項(xiàng)目，則不能用于擴(kuò)張，因此，本次再融資的放開，更多的是有利于中小市值央國企，一方面，可以迅速擴(kuò)大凈資產(chǎn)，解決有信用和運(yùn)營能力、但考核之下難以高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)的問題，另一方面，集團(tuán)層面有資產(chǎn)注入的，可以盤活并注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，支持上市公司發(fā)展。

多重政策“禮包”提振市場(chǎng)信心

從“金融16條”落地，2000億“保交樓”貸款支持計(jì)劃，到六大行向房企提供萬億授信額度，再到房地產(chǎn)再融資“開閘”，疊加近期全面降準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)四季度迎久違“暖冬”。房企利好組合拳密集發(fā)出釋放哪些政策信號(hào)？“轉(zhuǎn)變”“反轉(zhuǎn)”“質(zhì)變”“復(fù)蘇”是分析師提及的高頻詞。

中信建投地產(chǎn)首席分析師竺勁認(rèn)為，政策的密集出臺(tái)和監(jiān)管部門的持續(xù)發(fā)聲，標(biāo)志著房企的融資環(huán)境有望迎來重大轉(zhuǎn)變。

招商證券地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)同樣強(qiáng)調(diào)當(dāng)前政策力度反轉(zhuǎn)，認(rèn)為“保交樓，保主體，保需求”這“三?！敝鸩叫纬珊狭?，有助于基本面企穩(wěn)，短期修復(fù)DCF模型分母端，中長(zhǎng)期強(qiáng)化行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善帶來的分子端改善和分化。

中金公司地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為行業(yè)將延續(xù)“政策落地-信用恢復(fù)-預(yù)期扭轉(zhuǎn)-銷售回升”的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，2023年基本面指標(biāo)或整體表現(xiàn)穩(wěn)健。當(dāng)前行業(yè)供需兩側(cè)政策已全面轉(zhuǎn)向支持與呵護(hù)，工具全面、力度積極，有助于行業(yè)信用端困難紓解和流動(dòng)性整體優(yōu)化，對(duì)于短期提振市場(chǎng)信心和中長(zhǎng)期促進(jìn)基本面企穩(wěn)均有助益。

安信證券固收&地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，拉長(zhǎng)時(shí)間來看，2021 年 10 月以來，房地產(chǎn)政策圍繞“主體紓困、項(xiàng)目交付與市場(chǎng)銷售”這三個(gè)方面不斷進(jìn)行量變式放松，但“金融16條”與“6大行授信”是房地產(chǎn)政策的質(zhì)變，前者說明部委之間在加強(qiáng)協(xié)調(diào)，后者是金融機(jī)構(gòu)擠兌房企流動(dòng)性的逆過程，反映了認(rèn)知方面的重大轉(zhuǎn)變。雖然這些政策不足以在短期內(nèi)改變“銷售仍在磨底，投資繼續(xù)下行”的現(xiàn)狀，但在房地產(chǎn)政策已發(fā)生質(zhì)變的背景下，預(yù)計(jì)還會(huì)有更多放松政策出臺(tái)，樓市銷售見底回升與房地產(chǎn)投資筑底或?qū)⒏嗍菚r(shí)間問題。

銀河證券地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)表示，在短短20天的時(shí)間內(nèi)，政策端“三箭齊發(fā)”，具有較強(qiáng)的信號(hào)意義，大幅提振各方的信心。一方面，支持存量貸款、債券合理展期，有效避免房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)蔓延；另一方面，從開發(fā)貸、債券、信托、股權(quán)等多渠道向房企提供資金支持，信托和股權(quán)通道更是在多年之后迎來了再次重啟，此次政策支持力度不言而喻。供給側(cè)的資金支持將有效減少未來房企暴雷數(shù)量、避免房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)蔓延，預(yù)計(jì)經(jīng)營穩(wěn)定但由于行業(yè)資金趨緊而短期流動(dòng)性緊張的房企，將率先脫困，迎來信用修復(fù)。

下一步如何把握地產(chǎn)板塊行情？

近期，隨著利好政策不斷積累，房地產(chǎn)板塊聞聲而漲，未來房地產(chǎn)板塊投資邏輯是否發(fā)生轉(zhuǎn)變？分析師接下來看好哪些投資主線？

中金公司地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為在政策支持下，房地產(chǎn)板塊上市房企將呈現(xiàn)多層次受益邏輯。

一是優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠在經(jīng)營性現(xiàn)金流恢復(fù)、債務(wù)融資性現(xiàn)金流充裕、權(quán)益融資現(xiàn)金流補(bǔ)充的條件下實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表改善并持續(xù)推進(jìn)份額提升的良性循環(huán)；二是具有符合要求的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)和REITs盤活機(jī)會(huì)的企業(yè)；三是部分資產(chǎn)質(zhì)量高、債務(wù)復(fù)雜程度低的財(cái)務(wù)受困企業(yè)可能存在潛在的被收并購機(jī)會(huì)；四是港股H股架構(gòu)上市房企再融資與境內(nèi)保持一致，紅籌架構(gòu)內(nèi)房企業(yè)亦有望間接受益。

隨著房地產(chǎn)信貸、債券、股權(quán)政策三箭齊發(fā)，平安證券地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為行業(yè)融資收緊周期已經(jīng)見底，需求端政策亦在不斷寬松，政策風(fēng)向正在加速轉(zhuǎn)變，建議積極把握地產(chǎn)板塊行情。

個(gè)股投資方面，建議關(guān)注四條主線，一是小公司大集團(tuán)、背靠?jī)?yōu)質(zhì)資源、存在兼并重組預(yù)期的上市房企；二是有望有望借助再融資做大做強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)央國企；三是負(fù)債率較高、有望改善公司現(xiàn)金流狀況的超跌民企；四是在本輪土地市場(chǎng)積極托底、存在融資改善資金狀況的地方國企，同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)。

招商證券地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)則維持年度策略報(bào)告“布局分兩階段”觀點(diǎn)，第一階段或是當(dāng)下到明年一季度，這個(gè)階段的需求托底增量更多來源于壓制需求的釋放，如改善型需求，以交易DCF模型的分母端為主；第二階段或開始于明年一季度末，這一階段的需求隨房?jī)r(jià)預(yù)期逐步企穩(wěn)出現(xiàn)改善，仍聚焦于競(jìng)爭(zhēng)格局改善引致的α。短期關(guān)注政策加碼帶來的短期估值提升，中長(zhǎng)期聚焦于優(yōu)質(zhì)房企及產(chǎn)業(yè)鏈的競(jìng)爭(zhēng)格局改善機(jī)會(huì)。

國泰君安地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，中小市值央國企將帶來估值修復(fù)疊加中期成長(zhǎng)，具備最大的漲幅空間。小凈資產(chǎn)央企會(huì)受益于本次再融資放開，迅速擴(kuò)大凈資產(chǎn)，帶來中期成長(zhǎng)，其他國企將受益明顯的PB估值修復(fù)。同時(shí)，混合所有制房企如金地集團(tuán)，也將受益于進(jìn)一步混改的政策紅利。已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)鏈上互相滲透的上下游，證監(jiān)會(huì)給鼓勵(lì)其參與到房企的重組當(dāng)中，預(yù)計(jì)將對(duì)地產(chǎn)行業(yè)和板塊帶來一次中小市值央國企和建筑類企業(yè)的政策紅利。

本文源自財(cái)聯(lián)社記者 黃靖斯