面對愈演愈烈的提前還貸潮，到底應不應該下調(diào)存量房貸利率？分析師們吵得不可開交。

目前業(yè)內(nèi)呼聲較高的一種建議是調(diào)降存量房貸利率。海通證券梁中華團隊認為，下調(diào)存量房貸利率迫在眉睫，招聯(lián)首席研究員董希淼、經(jīng)濟學家任澤平均認為應當適當降低存量房貸利率。

根據(jù)梁中華團隊的解釋，存量房貸利率調(diào)降，可以直接降低居民的負債端成本，居民房貸“月供”支出會明顯減少，對消費也會產(chǎn)生直接的支撐作用。而為了緩解銀行的息差壓力，存款利率調(diào)降的必要性也在上升。

但在中金看來，提前還貸是居民收入和投資回報預期較弱的結果而非原因，下調(diào)存量按揭利率對抑制提前還貸效果可能并不明顯。

中金公司林英奇團隊在周四公布的研報中表示，應通過穩(wěn)增長、穩(wěn)地產(chǎn)改善預期，并加強貸款用途監(jiān)控，以此減少提前還貸。如果出于金融讓利的目的下調(diào)存量利率，可考慮通過下調(diào)存款利率、或央行結構性貨幣工具對沖。

提前還貸上升的背后

市場認為，提前還貸上升主要是因為存量按揭利率和金融產(chǎn)品投資收益率存在利差，導致提前還貸增加，甚至出現(xiàn)借入消費經(jīng)營貸償還按揭的套利行為。

但在中金看來，居民收入預期下降導致降杠桿、金融產(chǎn)品收益率下滑導致資產(chǎn)重新配置、以及房地產(chǎn)市場低迷都是提前還貸背后的主要原因。

具體來看，提前還貸增加的原因包括以下三點：

1）居民收入預期下降。根據(jù)央行4Q22儲戶問卷調(diào)查，居民對未來收入信心指數(shù)4Q22為44%；4Q22居民“更多儲蓄”占比62%，為2022年有數(shù)據(jù)以來最高。2022年11月統(tǒng)計局調(diào)查失業(yè)率5.7%，為歷史較高水平。在此背景下，居民增加預防性儲蓄和去杠桿，2021-2022年居民杠桿率結束2009年以來連續(xù)12年的上升，開始出現(xiàn)下行趨勢。

2）金融產(chǎn)品和房價回報預期低迷。2022年存款利率約為3%，但由于理財凈值波動、股票價格下跌，存款利率歷史上首次高于主要大類資產(chǎn)收益率；房價預期4Q22央行儲戶問卷調(diào)查中對房價預期上漲比例為14%，為2009年有數(shù)據(jù)以來最低，4Q22對應70城二手房價同比下降3.7%，同樣接近歷史最低水平。

3）貸款利差導致金融套利。2022年整體貸款需求偏弱，銀行消費貸和個人經(jīng)營貸利率下行至3%-4%，而部分居民按揭存量貸款利率為5%以上，存在借入消費和經(jīng)營貸款償還按揭貸款的套利空間。盡管銀行對消費和經(jīng)營貸款的用途有嚴格限制，用于償還房貸是違規(guī)行為，但不排除套利行為存在。

大幅降息制約銀行支持實體經(jīng)濟能力

中金認為，大幅降低存量貸款利率不僅會損害銀行信譽，還會影響銀行的營收，進一步制約銀行支持實體經(jīng)濟的能力。中金在報告中寫道：

假設存量按揭貸款利率下降1個百分點至當前新發(fā)放按揭利率水平（4%左右），我們預測將減少行業(yè)營收約4000億元，拖累銀行凈息差13bps、營收6%、凈利潤12%，ROE下降1.6ppt。

在此條件下，約60%的銀行內(nèi)生資本補充速度將低于風險加權資產(chǎn)增速，出現(xiàn)資本充足率下降；盈利能力的降低將進一步拖累估值，降低外生資本補充能力。資本不足或?qū)⒅萍s貸款增長，對實體經(jīng)濟的支持力度也可能下降。

植信投資研究院資深研究員馬泓也持類似觀點，他對媒體表示：

一旦調(diào)整存量房貸利率，短時間內(nèi)對商業(yè)銀行的經(jīng)營情況將產(chǎn)生較大的波動和影響，不利于銀行體系的穩(wěn)定，因此短期內(nèi)全面推行存量房貸利率的調(diào)降的概率較低。

差異化下調(diào)存量加點可能降低利率調(diào)控效果

正如中金所言，按揭貸款利率是房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要政策工具，通過基準利率+加點的形式能夠起到調(diào)節(jié)當期房地產(chǎn)需求的作用。

部分分析師認為，加點是存量房貸利率偏高的一個重要原因，因此有必要對存量房貸利率進行分檔打折，高利率多打折，低利率少打折或不打折。

比如，董希淼建議，對2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的，可分為三檔分別采取優(yōu)惠措施：高于6%的利率打85折，高于5.5%的利率打9折，高于5%的利率打95折。

然而，中金認為不應該進行差異化下調(diào)存量加點。

如果區(qū)別性下調(diào)存量按揭利率加點，可能會干擾預期，降低未來利率作為調(diào)控工具的作用。

中金：加強監(jiān)管，下調(diào)存款利率

中金認為，房地產(chǎn)和資本市場回暖，并加強貸款用途監(jiān)管，提前還貸現(xiàn)象可能明顯減少，如果出于金融讓利的目的下調(diào)存量利率，可考慮通過下調(diào)存款利率、或央行結構性貨幣工具對沖。

中金表示：

個人經(jīng)營和消費貸在資金使用上有明確限制，用于還貸或購房是違規(guī)行為，加強資金用途監(jiān)管能夠減少資金套利導致的提前還貸。

如果出于金融讓利的考慮降低存量按揭利率，為減少對銀行的直接影響，可考慮通過下調(diào)存款利率、央行結構性貨幣政策工具等方式進行對沖。例如，人民銀行2022年四季度推出普惠小微貸款減息支持工具支持銀行對普惠小微貸款減息1ppt，人民銀行對其實際減息金額給予等額資金激勵。

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