2022年，樓市寒冬。

全年開(kāi)發(fā)投資下滑10%，為年度最 大跌幅。上一次開(kāi)發(fā)投資承壓，還是去庫(kù)存的2015年，當(dāng)年開(kāi)發(fā)投資仍然增長(zhǎng)1%。全年土地出讓下滑53.4%，新開(kāi)工下滑39.4%，也都是年度最 大跌幅。

去年全國(guó)銷售額13.3萬(wàn)億元，一年少了將近5萬(wàn)億元。TOP100房企銷售額同比下滑逾40%，排名前50民營(yíng)房企有超過(guò)70%出現(xiàn)資金流緊張，甚至公開(kāi)市場(chǎng)違約。

寒冬之后，樓市的2023迎來(lái)夢(mèng)幻開(kāi)局。尤其是農(nóng)歷春節(jié)假期回來(lái)后，成都樓市回暖、杭州回暖、蘇州回暖、東莞回暖……

一地房產(chǎn)中介更是喊出了驚人的口號(hào)：跌了三年的樓市，一周就要漲回來(lái)。

金融市場(chǎng)也給予了非常的積極回應(yīng)。反應(yīng)內(nèi)需的黑色系持續(xù)爆發(fā)，鐵礦石主力期貨價(jià)格已經(jīng)去到了922元/噸，大幅刷新節(jié)前高位，較去年11月累計(jì)上漲57%。螺紋鋼也是如此，連續(xù)5天大漲，累計(jì)漲幅高達(dá)5.5%。

樓市突然強(qiáng)勢(shì)回暖，讓普通購(gòu)房者陷入深深的迷茫：到底是市場(chǎng)反彈下的曇花一現(xiàn)，還是市場(chǎng)反轉(zhuǎn)下的啟動(dòng)上沖？

01

當(dāng)下，全國(guó)樓市最燃的城市，恐怕要算成都了。

1月23日至2月19日，成都一二手房共計(jì)成交20359套，是杭州、南京同期的2倍有余。其中，新房成交7282套，二手房成交13077套。2月6日之后，新房每日成交500套左右，二手房成交800-1000套。

上周，成都累計(jì)成交7564套，單周銷量超過(guò)過(guò)去三周總量的50%以上。其中，2月13日，單日成交突破1500套，是其深圳一周的量?？梢?jiàn)成都樓市成交有多么活躍。

成交火爆之后，房?jī)r(jià)就會(huì)蠢蠢欲動(dòng)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1月，成都房?jī)r(jià)環(huán)比上漲超過(guò)0.6%，僅次于上海以及合肥的0.7%。同比漲幅高達(dá)8.6%，位居全國(guó)首位。更為勁爆的是，上周某新盤取證，備案單價(jià)每平米去到79120元，捅破了成都新房房?jī)r(jià)天花板。

很顯然，成都是整個(gè)西南地區(qū)乃至整個(gè)西部地區(qū)房市復(fù)蘇最明顯的城市。

其實(shí)，2018年以來(lái)，成都房?jī)r(jià)絕大多時(shí)候都在漲，只是短暫在2021年小幅跌過(guò)5個(gè)月，之后繼續(xù)一路上漲。尤其是2022年，在全國(guó)樓市寒冬之下，成都可謂是中國(guó)樓市韌性最強(qiáng)的城市了。先感受一下房?jī)r(jià)氛圍：

2022年，全國(guó)每個(gè)月房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌的城市，只有4座——北京、上海、成都以及杭州。其中，杭州因?yàn)樾路繃?yán)重限價(jià)，與市場(chǎng)價(jià)差距很大，保持每個(gè)月上漲有一定必然性。成都雖然也有限價(jià)，但與市場(chǎng)價(jià)懸殊相對(duì)偏小，且二手房市場(chǎng)非常成熟，算是一個(gè)健康良性的樓市格局。

去年，成都二手房累計(jì)成交151376套，是2021年成交量的310%。其中，新房成交142982套，同比仍有下跌，但成交量PK掉一線城市，位列全國(guó)NO .1。需要說(shuō)明的是，成都住房市場(chǎng)二手房較為熱門，新房市場(chǎng)多呈現(xiàn)出改善特征，因?yàn)榻鎲蝺r(jià)與總價(jià)較高，成交量要遜色一些。

成都二手房市場(chǎng)相對(duì)成熟，也說(shuō)明居住需求非常旺盛。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，成都二手房買房人的平均年齡僅僅33歲。從年齡可以推斷，大多為首次置業(yè)。

成都樓市為何會(huì)如此堅(jiān)挺？

目前，成都常住人口高達(dá)2119萬(wàn)人（較10年前流凈入660萬(wàn)），僅次于重慶、上海與北京。2021年，成都人口凈流入超過(guò)20萬(wàn)人，如果排除武漢異常的100萬(wàn)，位列全國(guó)第 一。2022年，數(shù)據(jù)還未出爐，相信進(jìn)入全國(guó)前3沒(méi)多大問(wèn)題。目前，成都經(jīng)濟(jì)總量突破2萬(wàn)億元，位居全國(guó)第7位。且安逸、休閑、宜居的城市環(huán)境與氛圍，吸引著一批又一批從一線城市回來(lái)的年輕人。

成都樓市延續(xù)火熱勢(shì)頭，頗有一些特立獨(dú)行。

02

除了成都外，強(qiáng)二線的蘇州最近兩周也比較猛，新房成交有700-800套，相比春節(jié)前一周成交暴漲了10倍。武漢也是，這個(gè)月前12天，新房成交突破4300套，環(huán)比暴增300%。

一線城市成交也有所回暖。北京2月二手住宅網(wǎng)簽累計(jì)5393套，日均415套，一些地區(qū)節(jié)后帶看量甚至達(dá)到2017年同期水平。上海2月日均成交達(dá)到500多套，基本超過(guò)枯榮線1.5萬(wàn)套左右。深圳上周二手房成交高達(dá)780套，刷新2022年周度最高記錄。廣州新房成交也有所起色，但要弱于北上深。

全國(guó)樓市剖有燃起來(lái)的市場(chǎng)氛圍。在我看來(lái)，這是政策組合拳的必然。2022年11月以來(lái)，政策密集打出了“三支箭”，從保交樓到保企業(yè)，進(jìn)行了超大規(guī)模的救援。

第 一支箭，信貸。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，自從金融16條以來(lái)（截止1月31日），商業(yè)銀行披露的意向性授信計(jì)劃涉及至少67家房企，合計(jì)額度6.06萬(wàn)億元。

第二支箭，債券融資。在央行支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會(huì)和中債增支持民營(yíng)企業(yè)債務(wù)融資，預(yù)計(jì)支持約2500億元的民營(yíng)債券融資。

第三支箭，股權(quán)融資。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自11月28日證監(jiān)會(huì)調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)涉房企業(yè)股權(quán)融資政策以來(lái)，陸續(xù)有33家A股/H股上市房企發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃，總募資金額超657億元。

2月20日，證監(jiān)會(huì)還啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能的重要舉措。這又會(huì)給房地產(chǎn)帶來(lái)資金上的增援，足以見(jiàn)得監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的用心呵護(hù)。

地產(chǎn)需求端，多地因城施策，亦出臺(tái)了諸多政策。第 一個(gè)大招，下調(diào)按揭抵押貸款利率。其中，包括鄭州、珠海、廈門、福州、武漢、天津、太原等14個(gè)二線城市首套商貸利率跌破4%。此外，溫州、湛江、唐山等17個(gè)三線城市同樣跌破4%。

第二個(gè)核心政策是取消限購(gòu)限貸。東莞、佛山、揚(yáng)州等城市已全面取消限購(gòu)，南京、成都、西安等新一線城市也優(yōu)化了樓市限購(gòu)。2月6日，武漢宣布，將住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房的居民家庭可新增一個(gè)購(gòu)房資格。其實(shí)，這本質(zhì)上其實(shí)算是取消限購(gòu)了，是強(qiáng)二線城市第 一個(gè)這樣干的。

此外，杭州一些銀行延長(zhǎng)貸款年齡至75周歲。寧波一些銀行將“貸款人年齡+貸款期限”最長(zhǎng)之合不超過(guò)80年，成都一些銀行更是不超過(guò)90年。

供需兩端的重拳出手，疊加疫情放開(kāi)以及收入預(yù)期的回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)再怎么也會(huì)有一波回暖，甚至“小陽(yáng)春”。

但，房地產(chǎn)市場(chǎng)再也回不到過(guò)去的輝煌。2021年，商品房銷售額突破18萬(wàn)億元，將會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)超級(jí)歷史拐點(diǎn)，趨勢(shì)將無(wú)法逆轉(zhuǎn)。

政策面，“房住不炒”始終是大原則和大前提。在2022年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，依舊堅(jiān)持提出要“房住不炒”，保持了戰(zhàn)略定力。

利率端，央行也留了后手——對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

一線城市依舊保持著嚴(yán)格的限購(gòu)限貸等調(diào)控政策，按揭利率也非常堅(jiān)挺。全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)在北上深，它們沒(méi)動(dòng)，其余城市再迎暴漲幾無(wú)可能。除了一線，主要的強(qiáng)二線依舊保持著相對(duì)嚴(yán)格的調(diào)控手段，優(yōu)化政策可以，完全放開(kāi)也束手束腳。

政策是一方面，中國(guó)樓市基本盤也不支持樓市再來(lái)一波了。據(jù)澤平宏觀，全國(guó)套戶比已經(jīng)1.09，供求基本平衡，70%以上城市面臨人口流失和住房過(guò)剩，再加上人口老齡化少子化加速到來(lái)，未來(lái)住房需求將收縮，房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

對(duì)此，高層也有清晰認(rèn)識(shí)——深入研判房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢(shì)性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長(zhǎng)期治本之策……

來(lái)源：官方新聞

2023年，樓市小陽(yáng)春會(huì)有，但這并不是反轉(zhuǎn)，全面暴漲沒(méi)有可能性。

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2022年，全國(guó)百城新建住宅價(jià)格自2014年后時(shí)隔七年再次出現(xiàn)年度下跌。這次下跌，疊加疫情的沖擊，打破了普通老百姓認(rèn)知的“永遠(yuǎn)漲”的固有信仰。這也顛覆了多數(shù)炒房客的幻想。

房地產(chǎn)行業(yè)終究還是告別了野蠻生長(zhǎng)的黃金時(shí)代。大時(shí)代落幕，地產(chǎn)已經(jīng)不可避免地進(jìn)入了存量時(shí)代。房住不炒，不是一句空話。它會(huì)在中國(guó)樓市歷史上留下濃墨重彩的一筆。