瘋狂押注地產(chǎn)的私募基金龍頭們，會不會搞出驚天大浪？

航母暴雷

今天一整天，筆者的讀者微信群中不斷出現(xiàn)某國內(nèi)地產(chǎn)大腕的各種流言。先說是跳了，又說沒跳，甚至有人說跳了但是底下有氣墊，老板裝備了“復活板甲”?？傊髀穭”炯姺眮y來……

某老板和消防官兵一起搞這么一出，是要給大家信心，暗示房地產(chǎn)能軟著陸？

最后逼得某老板親自跑到公司微信群里發(fā)了一段場語音，布置了復工復產(chǎn)的工作，借此打消吃瓜群眾的好奇心。

國內(nèi)地產(chǎn)大佬的留言被證明是謠傳，但是國外地產(chǎn)大佬的運氣可就不那么好了。

昨天剛寫了火燒連環(huán)船，今天航母真暴雷了（參見前文 裱糊的越久，破落來的也就更猛烈）。

全球最大的另類資產(chǎn)管理公司，最大的私募股權(quán)基金管理人，聲名顯赫的黑石集團，最近旗下最大的房地產(chǎn)收益基金，規(guī)模近萬億人民幣的黑石房地產(chǎn)收益信托基金(Blackstone Real Estate Income Trust fund, 簡稱：BREIT)，突然宣布，停止批準投資者的贖回請求。

黑石的這家房地產(chǎn)收益信托基金，主要投資于美國龐大的工業(yè)、物流和商業(yè)地產(chǎn)，如前文所述，美國在利息暴漲和經(jīng)濟萎靡之下，房地產(chǎn)出現(xiàn)了嚴重的下滑，直接沖擊了市場對于該基金的信心。

美國房價從2012年開始連漲十年之后，第一次連續(xù)第三個月環(huán)比下跌

隨之而來的是蜂擁而至的贖回潮。房地產(chǎn)基金的底層資產(chǎn)流動性差，因此大額贖回對其殺傷力很大。

根據(jù)黑石基金發(fā)布的公開信，10月份申請贖回的金額達到了18億美元，超過了其月度資產(chǎn)凈值2%的限額和季度5%的門檻，但是黑石還是咬牙照常兌付。11月的贖回額又達到了2%，這下子黑石有點頂不住了，只能拒絕許多投資人的贖回請求，大概只兌付了所有贖回請求的43%。

因為資金鏈的壓力，黑石公布，把12月份的贖回額度從2%下降到0.3%……

受此消息影響，黑石集團股價暴跌了12%。

真沒想到，濃眉大眼的蘇世民也能暴雷。

話說中國地產(chǎn)老板暴雷，連累中超球隊欠薪，蘇老板跑到清華辦學院，還玩上了杠桿，會不會也受影響？

蘇世民學院特長——極限接飛盤

大幅贖回潮的原因有很多，其中有一條尤其致命。黑石此前公布的數(shù)據(jù)顯示，其REIT今年迄今的回報率為9.3%，而同期公開交易REIT指數(shù)下跌了3.02%。另一個房地產(chǎn)巨頭Vanguard的公開上市房地產(chǎn)指數(shù)基金今年下跌超過22%。跟市場截然相反的表現(xiàn)，讓不少投資者懷疑，黑石的Reit估值方式，是不是有貓膩。（市場擔心黑石在調(diào)整該投資工具的估值方面故意行動遲緩，不就是cap rate調(diào)整的慢一點的事嘛）。

既然擔心有貓膩，那自然投資者希望以現(xiàn)在虛高的估值價格，拋售持有的Reit份額。也就是大規(guī)模贖回的導火索。

另外的原因，是這個Reits持有者大量是亞洲投資者，最近亞洲經(jīng)濟和政治形式嚴峻，許多投資者流動性緊張，臨近年關需要流動性。他們的拋售可能無意中讓市場誤以為黑石錯誤估值的Reit泡沫到頂，形成了擠兌效應。

不過黑石的發(fā)言人表示，對黑石錯誤估值的認識是錯誤的，黑石的業(yè)績相當穩(wěn)定。

（BREIT）業(yè)務是建立在業(yè)績基礎上，而不是資金流的基礎上，并且，我們的業(yè)績非常穩(wěn)定。投資組合集中于租賃住房和物流，且依賴長期固定利率債務結(jié)構(gòu)，因此具有彈性。

黑石新聞發(fā)言人

至于市場信不信，那就只能騎驢看唱本了。

據(jù)說現(xiàn)在蘇老板已經(jīng)在謀劃出售拉斯維加斯的賭場等地產(chǎn)，對抗贖回潮。（黑石計劃出售其持有的兩家賭場的50%的股份，估值在13億美元左右，但這也就杯水車薪，據(jù)說11月贖回請求超過20億，賣賭場的錢還不夠一個月的贖回額）。

煙火散去？

講道理，黑石暴雷的這個美國Reit，雖然達到了1250億美元的規(guī)模，但也不會對黑石傷筋動骨。黑石作為全球最大的私募股權(quán)基金和資產(chǎn)管理人，旗下資產(chǎn)規(guī)模達到了9510億美元。這么大的AUM里邊，出事的不過一小部分。而且出事的Reit也不是真的黃了，只不過現(xiàn)金流緊張，限制兌付而已。

但是BREIT房地產(chǎn)基金和BCRED的私人信貸基金是黑石最近重要的AUM增長點，如果暴雷，那么黑石的大船會不會火燒連環(huán)也未可知。（馬斯克從國內(nèi)學了“傳遞寒氣”和“996”，蘇老大來國內(nèi)時間更早，那就更嫻熟了……你看他發(fā)財?shù)膬蓚€大基金，一個是BREIT炒地皮房產(chǎn)，一個是BCRED炒p2p個人貸。）

黑石的不動產(chǎn)業(yè)務AUM在2021年就已經(jīng)超過了私募股權(quán)業(yè)務，成為其第一大業(yè)務，這之后兩者的差距進一步拉大。2022年黑石的私募股權(quán)業(yè)務募集了225億美元資金，而不動產(chǎn)業(yè)務募集了335億美元，繼續(xù)大幅超越前者。

KKR股權(quán)管理資產(chǎn)額和地產(chǎn)類管理資產(chǎn)額對比

不光黑石，另一個私募龍頭KKR，也大幅押注房地產(chǎn)，其資產(chǎn)規(guī)模中股權(quán)AUM的增長速度遠遠低于地產(chǎn)類AUM的增長。私募基金的龍頭們都在押注房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)這個泡沫破掉，后果會是什么？

其實黑石最近幾個嫉妒一直業(yè)績萎靡，黑石集團三季度總收入僅10.58億美元，同比下降了83%。同時黑石已經(jīng)連續(xù)兩個季度錄得重大投資損失。二季度虧了12億美元，三季度又虧 9.2億。這個趨勢讓人感到不安。

希望黑石擠兌，不要是什么更可怕的事件的序曲。

作者：美第奇效應