在迪拜“狂飆”的樓市背后，中國投資人應(yīng)該關(guān)注什么？

英國太陽報本周報道，C羅最近在迪拜的“億萬富翁島”棕櫚島上購買了價值2,100萬英鎊（約合1.9億人民幣）的豪宅。隨著更多的富人涌入，迪拜在2023年*季度正式超越香港成為全球*的超豪華住宅市場。疫情和國際沖突對全球財富分布的影響吸引了更多高凈值人士投資迪拜，然而，這種增長可能并不具有長期可持續(xù)性，因為它依賴于少數(shù)高凈值個人的投資決策，而這些投資數(shù)量有限，且容易受到全球經(jīng)濟和政治環(huán)境的影響。

進一步分析迪拜房地產(chǎn)市場，順勢中東認為迪拜人口的持續(xù)增長和經(jīng)濟多元化應(yīng)當是房產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。迪拜人口構(gòu)成的主力是中產(chǎn)階級和外籍工作者，而他們對于中端住宅市場有著更迫切和持續(xù)的需求。

期房少，全款購房的土豪是主力

2023迪拜土地局1-9月的數(shù)據(jù)顯示，迪拜房產(chǎn)交易數(shù)量增長超過33.8%，共計116,116筆，總價值超過4,290億迪拉姆。值得一提的是，一直以來迪拜房產(chǎn)交易里期房的占比遠低于50%，交易的主體還是現(xiàn)房和二手房。

此外，大部分的迪拜購房者傾向于全款買房，例如2022年全年一共只有16,700筆按揭購房交易，按揭購房僅占迪拜所有房地產(chǎn)交易的25%左右。

“期房少，全款多”，這樣的房地產(chǎn)市場中全球可能是獨一份。根據(jù)順勢中東的觀察，造成這些特點的幾個原因包括：

迪拜相對靈活的監(jiān)管機制為資金流動創(chuàng)造了巨大空間

海外高凈值投資人占比高，全款購房符合投資需求

新“迪拜人”可能不完全具備按揭條件

房地產(chǎn)開發(fā)商更偏向于全款購房客

同按揭條件匹配的中端房源供應(yīng)量有限

富人的投資需求得到滿足，迪拜中產(chǎn)的購房愿望能夠?qū)崿F(xiàn)嗎？

激增的人口和緊缺的房產(chǎn)供應(yīng)

迪拜數(shù)據(jù)中心公布的最新人口普查顯示，2023年迪拜的人口增長了超過100,000人，城市總?cè)丝谕黄?65萬。而根據(jù)迪拜的未來規(guī)劃，2040年城市人口將突破780萬大關(guān)，人口激增的背后是供應(yīng)緊缺的房地產(chǎn)市場。

地產(chǎn)開發(fā)商ZaZEN Properties在Arabian Business 的采訪中表示，2023年迪拜共計交付超過50,000套中端住宅。而根據(jù)ZaZEN Properties的預(yù)測，2024年，市場上計劃交付的中端住宅僅有24,000套。

順勢中東也注意到，2023年完成交付的這一批中端住宅里，有很多是受到疫情影響延遲交付的樓盤。后疫情時代供應(yīng)鏈挑戰(zhàn)也讓更多的開發(fā)商急于將在建項目推向市場。一邊是數(shù)量有限的5萬套中端樓盤供應(yīng)，另一邊是超過10萬的新增人口：迪拜的確需要更多的中端樓盤來吸引更廣泛的投資人群體。

為什么中端樓盤是“剛需”

迪拜房地產(chǎn)市場一直以來存一個問題：海邊別墅、臨湖/高爾夫社區(qū)等核心優(yōu)質(zhì)的成熟社區(qū)已無地可用，供應(yīng)緊缺將原本的中端樓盤逐漸“推向高端”，這一方面助長了房價，另一方面也讓真正中端購房者越來越難買到合適的住宅。

很多開發(fā)商也看到了這一市場空缺，2023年迪拜共計推出100,000個新的期房出售，但是這些期房最快要到2025-2027年才能交付。不斷增長的人口數(shù)量又會進一步刺激需求，預(yù)計迪拜中端樓盤供應(yīng)不足的現(xiàn)狀在接下來幾年里還會持續(xù)。

順勢中東認為，隨著迪拜經(jīng)濟的多元化和社會結(jié)構(gòu)的發(fā)展，中端住宅市場為廣泛群體提供合理價格的居住選擇，對于支持城市的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。雖然為富人打造的“投資天堂”是迪拜一直以來的金字招牌，但如果真的希望在2040年突破780萬的人口大關(guān)，推動經(jīng)濟可持續(xù)，迪拜政府和開發(fā)商需要在保持房地產(chǎn)市場活力的同時，更多地關(guān)注中端樓盤的開發(fā)和供應(yīng)。這個市場不僅提供了更廣泛的投資和居住機會，而且可能成為推動迪拜房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健增長的關(guān)鍵因素。

對于關(guān)注迪拜房產(chǎn)市場的中國投資人來說，“剛需”的中端樓盤可能是下一個投資風(fēng)向。