7月18日，多輪沖刺港交所IPO后，眾安智慧生活（02271.HK）最終夢(mèng)圓，這也是今年少有的房企分拆物業(yè)上市的案例。

無獨(dú)有偶，房企龍頭之一的中國恒大陸續(xù)補(bǔ)發(fā)截至2021年度、2022年中、2022年度的三份財(cái)報(bào)，從2021年度到2022年度，恒大兩年凈虧損約8,120億元（人民幣，下同）。從2021年度開始，恒大凈資產(chǎn)由正轉(zhuǎn)負(fù)，截至2022年底，其總資產(chǎn)約18,383億元，總負(fù)債約24,374億元，凈資產(chǎn)約負(fù)的5,991億元。驚人的凈虧損額和資不抵債的現(xiàn)狀終于被數(shù)字清晰展現(xiàn)出來。

眾安智慧生活的上市，也是樓市“弱復(fù)蘇”后卻掉頭向下，房企仍處于困境下的一次逆勢(shì)行動(dòng)。

此次，眾安智慧生活共發(fā)售約1.56億股新股，每股定價(jià)1.18港元，募資凈額約1.13億港元。而募資約有55%用在戰(zhàn)略收購及投資物管公司；約30%用在社區(qū)硬件及軟件投資及升級(jí)；約15%用在社區(qū)增值服務(wù)。

眾安智慧生活是眾安集團(tuán)（0672.HK）分拆出的物業(yè)管理業(yè)務(wù)部分，該公司自1998年開始運(yùn)營，總部位于杭州。業(yè)務(wù)主要覆蓋長江三角洲地區(qū)以及中國的八個(gè)省份，包括浙江省、安徽省、江西省、山東省、江蘇省、湖北省、云南省及廣東省。

截至2022年12月31日，眾安智慧生活共有139個(gè)合約項(xiàng)目，總合約建筑面積約為19.4百萬平方米，涵蓋中國19個(gè)城市及七個(gè)省份；以及合共管理95個(gè)項(xiàng)目，在管總建筑面積約為12.8百萬平方米，涵蓋中國11個(gè)城市及三個(gè)省份。

財(cái)務(wù)方面，眾安智慧生活的營收由2020年的2.3億元人民幣增加至2022年的3.19億元人民幣，復(fù)合年增長率約為17.7%；而毛利則是從2020年的8,680.1萬元人民幣增加到2022年的1.16億元人民幣；凈利潤由2020年人民幣4,704.9萬元增加至2022年人民幣5,093.5萬元，復(fù)合年增長率約為4.1%。

就收入來源看，眾安智慧生活2022年涉及物管收入貢獻(xiàn)近70%，而物管收入有71.5%來自眾安集團(tuán)。也就是說，母公司眾安集團(tuán)的業(yè)績對(duì)眾安智慧生活影響頗大。2022年，眾安集團(tuán)營收達(dá)到92.5億元，同比增長86.2%，毛利潤達(dá)到24.7億元，同比增長67.4%，凈利潤同比增長155.3%。整體盈利情況比較穩(wěn)定。

自2014年彩生活(01778.HK)開啟上市大門后，物業(yè)公司搶灘資本市場(chǎng)的腳步一波又一波。碧桂園旗下的碧桂園服務(wù)、龍湖集團(tuán)的龍湖智創(chuàng)、融創(chuàng)中國的融創(chuàng)服務(wù)、中國恒大的恒大物業(yè)、綠城中國的綠城服務(wù)等都有上市。且2021年是物業(yè)企業(yè)上市數(shù)量最多的一年。

從營收看，企業(yè)分化狀況逐步加劇，頭部企業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，利用既有規(guī)模及資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展更為迅猛。

盡管與地產(chǎn)行業(yè)血脈相連，但物業(yè)管理與前者有本質(zhì)不同。房地產(chǎn)為物管行業(yè)提供了發(fā)展空間，而后者高頻剛需的服務(wù)特性，具有抵御經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的防御性特點(diǎn)。

18日，眾安智慧生活以1.22港元/股高開，后下行，截至午盤收盤，報(bào)收于1.15港元/股。