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【大河財立方 記者 賈永標 上海報道】炎炎夏日，難擋行業(yè)人士聚焦REITs市場的熱情。7月14日至15日，第七屆不動產(chǎn)證券化與REITs高峰論壇在上海舉行。本次大會以“盤活存量資產(chǎn) 擴大有效投資”為主題，與會行業(yè)人士就不動產(chǎn)、金融業(yè)及新興的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs平穩(wěn)發(fā)展進行了分享交流。
“REITs現(xiàn)在的生態(tài)就是水大魚大，當前最重要的還是要把市場做起來，讓更多的人參與進來，雖然國內(nèi)REITs剛剛起步，但相信大家一起總結(jié)經(jīng)驗探索前路，一定會有光明的未來?！盧EITs行業(yè)聯(lián)盟執(zhí)行會長王剛說。國內(nèi)公募REITs市場已接近千億公開資料顯示，REITs全稱為Real Estate Investment Trusts，即不動產(chǎn)投資信托，又稱房托基金、地產(chǎn)信托。作為西方舶來品，REITs于1960年起源于美國，是一種通過發(fā)行收益信托憑證/股份匯集資金，由管理人進行房地產(chǎn)投資、經(jīng)營和管理，并將投資綜合收益分配給投資者的證券。對于投資者而言，REITs借由不動產(chǎn)的證券化及眾多投資人的資金集資，使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產(chǎn)市場，獲得不動產(chǎn)市場交易、租金與增值所帶來的收益。同時投資人不需要實質(zhì)持有不動產(chǎn)標的，就可在證券市場交易，因此市場流通性優(yōu)于不動產(chǎn)。“目前國內(nèi)公募REITs市場規(guī)模已經(jīng)逼近千億，隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施正式納入REITs發(fā)行范圍，資產(chǎn)類型再度擴容，我國公募REITs必將進入快速發(fā)展期?！辈簧賲耸窟_成了共識。REITs行業(yè)聯(lián)盟執(zhí)行會長王剛在會上表示，2021年6月，首批9單公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs分別在上海證券交易所及深圳證券交易所完成資金募集，并成功掛牌上市交易，揭開了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的帷幕。數(shù)據(jù)顯示，在首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功發(fā)行兩年后，已發(fā)行或已過審的公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs已經(jīng)有29只，總市值接近人民幣1000億元，底層資產(chǎn)類型包括：產(chǎn)業(yè)園區(qū)9只、高速公路8只、保障房4只、倉儲物流3只、清潔能源3只、生態(tài)環(huán)保設(shè)施2只。近年來，我國堅持把不動產(chǎn)發(fā)展的落腳點放在民生上，穩(wěn)妥實施不動產(chǎn)長效機制，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、“一城一策”，促進不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。面對龐大的存量不動產(chǎn)以及有限的融資渠道，資產(chǎn)證券化可以盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本，是不動產(chǎn)融資最重要的渠道之一。“不動產(chǎn)證券化的本質(zhì)就是將不動產(chǎn)形成可拆細、可連續(xù)、可衍生交易的金融投資行為?！鄙虾Ｊ袊H股權(quán)投資基金協(xié)會常務(wù)理事、上海久有基金董事長兼首席執(zhí)行官劉小龍說，中國不動產(chǎn)證券化可以學習發(fā)達國家的成功經(jīng)驗，加大不動產(chǎn)證券化力度，激活中國的投資與消費，推動人民幣回歸和保持其真實價值。REITs市場有望迎來快速發(fā)展期與會人士認為，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場經(jīng)歷了過去兩年的發(fā)展，相關(guān)稅務(wù)政策、“擴募”規(guī)則、重要底層資產(chǎn)類型——保障性租賃住房相關(guān)指引、更新的項目申報指引及審核關(guān)注事項的頒布，使公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的政策體系更為完善。大河財立方記者注意到，2022年5月31日，在證監(jiān)會的指導下，滬深交易所分別發(fā)布公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（簡稱為“指引第3號”），明確了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募包括向不特定對象發(fā)售（包括向原持有人配售和公開擴募）以及定向擴募。擴募是REITs產(chǎn)品的重要特性，該文件的發(fā)布預(yù)示著公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場加快擴容的步伐，進一步促進投融資良性循環(huán)。不過更讓從業(yè)人士感到振奮的還是2023年3月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，標志著我國正式將消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行范圍，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)REITs。“最近發(fā)布的政策首次將消費類的基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs的范圍、底層資產(chǎn)?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云表示，房地產(chǎn)行業(yè)近年來的存量資產(chǎn)急需盤活，相信這些存量的釋放將為市場提供資金的增量。會上發(fā)布的《中國REITs發(fā)展報告》顯示，REITs在全球范圍內(nèi)廣受投資者歡迎，并在美國、日本、新加坡、中國內(nèi)地及香港等主要資本市場有廣泛的影響力。其中如新加坡，經(jīng)過20年的探索，不僅吸引了許多來自全球各地的投資者在新加坡投資REITs和房地產(chǎn)商業(yè)信托產(chǎn)品，還成功地吸引了來自全球各地的開發(fā)商用其所在地的資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)在新加坡發(fā)行REITs和房地產(chǎn)商業(yè)信托產(chǎn)品，從而使投資群體和資產(chǎn)分布都非常國際化，也吸引到非常廣泛的資金進入新加坡資本市場。市場持續(xù)擴容機遇與挑戰(zhàn)并存“目前REITs的發(fā)行監(jiān)管依據(jù)是證監(jiān)會發(fā)布的部門規(guī)章，法律位階較低，對各方主體的行為約束和利益保護力度不夠?！鄙虾匈Y本運營研究院投融資中心首席專家羅桂連提到。在他看來，在REITs配套稅務(wù)法規(guī)方面，2022年1月財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合頒布的3號公告，明確了原始權(quán)益人在進行公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs股權(quán)架構(gòu)重組過程中及后續(xù)持有過程中的三個主要涉及企業(yè)所得稅的問題，對公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行提供了支持，并邁出了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs配套稅務(wù)法規(guī)的第一步。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，在實務(wù)操作中，各地主管稅務(wù)機關(guān)對于“原始權(quán)益人”的適用范圍、特殊性稅務(wù)處理條件中“12個月間隔期”及原始權(quán)益人向項目公司注入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的過程中除了“劃轉(zhuǎn)”以外的資產(chǎn)重組方式（包括但不限于：合并、分立、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)作價出資、增資、債務(wù)重組等方式）在滿足一定條件的情況下是否均可選擇按特殊性稅務(wù)處理有不同理解，需要進一步優(yōu)化和明確化。此外，對于重組過程中除了企業(yè)所得稅以外的其他稅金（如增值稅、土地增值稅、印花稅等）的處理方式，尚有待后續(xù)的稅收公告來進一步系統(tǒng)化配套的稅務(wù)法規(guī)。“公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs均為采用外部管理模式的契約型REITs，由外聘的公募基金管理人執(zhí)行包括基金管理、資產(chǎn)運營和物業(yè)管理在內(nèi)的所有職責，并承擔主體責任?！钡虑谥袊康禺a(chǎn)行業(yè)審計及鑒證業(yè)務(wù)主管合伙人倪敏提到，上述公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs管理模式及復雜結(jié)構(gòu)勢必會帶來更高的管理成本及稅務(wù)成本、更大的道德風險、信息不對稱風險及潛在的投資者利益沖突。不過，上述報告也提到，在全球倡導可持續(xù)發(fā)展及我國提出“雙碳”的大背景下，加快發(fā)展方式綠色轉(zhuǎn)型的需求愈發(fā)迫切，企業(yè)踐行環(huán)境、社會和公司治理（“ESG”）理念的重要性愈發(fā)突出。而公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)主要是基礎(chǔ)設(shè)施及不動產(chǎn)，天然就是踐行ESG理念并提供高質(zhì)量ESG投資標的的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。責編:劉安琪 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬軍偉
“REITs現(xiàn)在的生態(tài)就是水大魚大，當前最重要的還是要把市場做起來，讓更多的人參與進來，雖然國內(nèi)REITs剛剛起步，但相信大家一起總結(jié)經(jīng)驗探索前路，一定會有光明的未來?！盧EITs行業(yè)聯(lián)盟執(zhí)行會長王剛說。國內(nèi)公募REITs市場已接近千億公開資料顯示，REITs全稱為Real Estate Investment Trusts，即不動產(chǎn)投資信托，又稱房托基金、地產(chǎn)信托。作為西方舶來品，REITs于1960年起源于美國，是一種通過發(fā)行收益信托憑證/股份匯集資金，由管理人進行房地產(chǎn)投資、經(jīng)營和管理，并將投資綜合收益分配給投資者的證券。對于投資者而言，REITs借由不動產(chǎn)的證券化及眾多投資人的資金集資，使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產(chǎn)市場，獲得不動產(chǎn)市場交易、租金與增值所帶來的收益。同時投資人不需要實質(zhì)持有不動產(chǎn)標的，就可在證券市場交易，因此市場流通性優(yōu)于不動產(chǎn)。“目前國內(nèi)公募REITs市場規(guī)模已經(jīng)逼近千億，隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施正式納入REITs發(fā)行范圍，資產(chǎn)類型再度擴容，我國公募REITs必將進入快速發(fā)展期?！辈簧賲耸窟_成了共識。REITs行業(yè)聯(lián)盟執(zhí)行會長王剛在會上表示，2021年6月，首批9單公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs分別在上海證券交易所及深圳證券交易所完成資金募集，并成功掛牌上市交易，揭開了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的帷幕。數(shù)據(jù)顯示，在首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功發(fā)行兩年后，已發(fā)行或已過審的公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs已經(jīng)有29只，總市值接近人民幣1000億元，底層資產(chǎn)類型包括：產(chǎn)業(yè)園區(qū)9只、高速公路8只、保障房4只、倉儲物流3只、清潔能源3只、生態(tài)環(huán)保設(shè)施2只。近年來，我國堅持把不動產(chǎn)發(fā)展的落腳點放在民生上，穩(wěn)妥實施不動產(chǎn)長效機制，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、“一城一策”，促進不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。面對龐大的存量不動產(chǎn)以及有限的融資渠道，資產(chǎn)證券化可以盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本，是不動產(chǎn)融資最重要的渠道之一。“不動產(chǎn)證券化的本質(zhì)就是將不動產(chǎn)形成可拆細、可連續(xù)、可衍生交易的金融投資行為?！鄙虾Ｊ袊H股權(quán)投資基金協(xié)會常務(wù)理事、上海久有基金董事長兼首席執(zhí)行官劉小龍說，中國不動產(chǎn)證券化可以學習發(fā)達國家的成功經(jīng)驗，加大不動產(chǎn)證券化力度，激活中國的投資與消費，推動人民幣回歸和保持其真實價值。REITs市場有望迎來快速發(fā)展期與會人士認為，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場經(jīng)歷了過去兩年的發(fā)展，相關(guān)稅務(wù)政策、“擴募”規(guī)則、重要底層資產(chǎn)類型——保障性租賃住房相關(guān)指引、更新的項目申報指引及審核關(guān)注事項的頒布，使公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的政策體系更為完善。大河財立方記者注意到，2022年5月31日，在證監(jiān)會的指導下，滬深交易所分別發(fā)布公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（簡稱為“指引第3號”），明確了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募包括向不特定對象發(fā)售（包括向原持有人配售和公開擴募）以及定向擴募。擴募是REITs產(chǎn)品的重要特性，該文件的發(fā)布預(yù)示著公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場加快擴容的步伐，進一步促進投融資良性循環(huán)。不過更讓從業(yè)人士感到振奮的還是2023年3月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，標志著我國正式將消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行范圍，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)REITs。“最近發(fā)布的政策首次將消費類的基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs的范圍、底層資產(chǎn)?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云表示，房地產(chǎn)行業(yè)近年來的存量資產(chǎn)急需盤活，相信這些存量的釋放將為市場提供資金的增量。會上發(fā)布的《中國REITs發(fā)展報告》顯示，REITs在全球范圍內(nèi)廣受投資者歡迎，并在美國、日本、新加坡、中國內(nèi)地及香港等主要資本市場有廣泛的影響力。其中如新加坡，經(jīng)過20年的探索，不僅吸引了許多來自全球各地的投資者在新加坡投資REITs和房地產(chǎn)商業(yè)信托產(chǎn)品，還成功地吸引了來自全球各地的開發(fā)商用其所在地的資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)在新加坡發(fā)行REITs和房地產(chǎn)商業(yè)信托產(chǎn)品，從而使投資群體和資產(chǎn)分布都非常國際化，也吸引到非常廣泛的資金進入新加坡資本市場。市場持續(xù)擴容機遇與挑戰(zhàn)并存“目前REITs的發(fā)行監(jiān)管依據(jù)是證監(jiān)會發(fā)布的部門規(guī)章，法律位階較低，對各方主體的行為約束和利益保護力度不夠?！鄙虾匈Y本運營研究院投融資中心首席專家羅桂連提到。在他看來，在REITs配套稅務(wù)法規(guī)方面，2022年1月財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合頒布的3號公告，明確了原始權(quán)益人在進行公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs股權(quán)架構(gòu)重組過程中及后續(xù)持有過程中的三個主要涉及企業(yè)所得稅的問題，對公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行提供了支持，并邁出了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs配套稅務(wù)法規(guī)的第一步。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，在實務(wù)操作中，各地主管稅務(wù)機關(guān)對于“原始權(quán)益人”的適用范圍、特殊性稅務(wù)處理條件中“12個月間隔期”及原始權(quán)益人向項目公司注入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的過程中除了“劃轉(zhuǎn)”以外的資產(chǎn)重組方式（包括但不限于：合并、分立、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)作價出資、增資、債務(wù)重組等方式）在滿足一定條件的情況下是否均可選擇按特殊性稅務(wù)處理有不同理解，需要進一步優(yōu)化和明確化。此外，對于重組過程中除了企業(yè)所得稅以外的其他稅金（如增值稅、土地增值稅、印花稅等）的處理方式，尚有待后續(xù)的稅收公告來進一步系統(tǒng)化配套的稅務(wù)法規(guī)。“公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs均為采用外部管理模式的契約型REITs，由外聘的公募基金管理人執(zhí)行包括基金管理、資產(chǎn)運營和物業(yè)管理在內(nèi)的所有職責，并承擔主體責任?！钡虑谥袊康禺a(chǎn)行業(yè)審計及鑒證業(yè)務(wù)主管合伙人倪敏提到，上述公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs管理模式及復雜結(jié)構(gòu)勢必會帶來更高的管理成本及稅務(wù)成本、更大的道德風險、信息不對稱風險及潛在的投資者利益沖突。不過，上述報告也提到，在全球倡導可持續(xù)發(fā)展及我國提出“雙碳”的大背景下，加快發(fā)展方式綠色轉(zhuǎn)型的需求愈發(fā)迫切，企業(yè)踐行環(huán)境、社會和公司治理（“ESG”）理念的重要性愈發(fā)突出。而公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)主要是基礎(chǔ)設(shè)施及不動產(chǎn)，天然就是踐行ESG理念并提供高質(zhì)量ESG投資標的的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。責編:劉安琪 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬軍偉
