十園九空的園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)

園區(qū)經(jīng)濟(jì)是開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高級(jí)階段，是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展中，為了擺脫傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境和運(yùn)行機(jī)制束縛，實(shí)現(xiàn)高素質(zhì)經(jīng)濟(jì)主體的優(yōu)化組合，而在空間上拓展的新型經(jīng)濟(jì)主體，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力建設(shè)的亮點(diǎn)和熱點(diǎn)。自從1979年蛇口工業(yè)區(qū)至今，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)誕生了42年，伴隨著改革開放的步伐一路摸索前行，產(chǎn)業(yè)園區(qū)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展立下了汗馬功勞，已經(jīng)成為新時(shí)期承載國(guó)家重大歷史性戰(zhàn)略的核心載體。經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)從不斷集中再到集聚，帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，園區(qū)發(fā)展同時(shí)也擔(dān)負(fù)了中國(guó)技術(shù)創(chuàng)新和現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)建設(shè)的重任，在對(duì)外出口、土地開發(fā)、吸引就業(yè)以及城市化進(jìn)程中都扮演了重要角色。

在園區(qū)建設(shè)取得一系列成績(jī)的同時(shí)，一個(gè)不能忽視的現(xiàn)實(shí)是，我國(guó)園區(qū)經(jīng)濟(jì)正面臨的巨大挑戰(zhàn)與困境。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家米歇爾·渥克在達(dá)沃斯全球論壇上首次提出“灰犀牛”這一概念，就是大概率且影響巨大的潛在危機(jī)。我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“灰犀?！闭谙蛭覀兛癖级鴣?，也許會(huì)有一大批還抱著“得過且過”心態(tài)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)被撲倒在地，甚至是撕個(gè)粉碎。

在經(jīng)歷了數(shù)十年的輝煌發(fā)展之后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也逐漸面臨多方面瓶頸與墮落：數(shù)量過多、低水平的重復(fù)建設(shè)、布局不合理、產(chǎn)業(yè)空心化、高舉“高新技術(shù)”招牌的圈地、惡性競(jìng)爭(zhēng)等行為，造成國(guó)有土地與資產(chǎn)的嚴(yán)重流失，甚至有一種觸目驚心的“十園九空”的現(xiàn)象正在各地園區(qū)擴(kuò)散。產(chǎn)業(yè)園區(qū)所面臨的最大難題是政策博弈，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的第一客戶是政府，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是政治地產(chǎn)。

工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，再進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)。國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)廠房的空置率已經(jīng)非常之高！工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)基本飽和，不可能無限制的復(fù)制和拓展，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)下行，園區(qū)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生根本性變革，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)單純的開發(fā)建設(shè)和招商銷售時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了！

如今，產(chǎn)業(yè)政策頻出，而土地財(cái)政的空間正在被多方面緊縮，對(duì)土地資源無序開發(fā)利用的政策約束無疑會(huì)讓園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商在拿地前期的政策博弈更為繁復(fù)和冗雜。而脫離和拒絕這些變化的政府、政府平臺(tái)公司以及園區(qū)開發(fā)商，預(yù)計(jì)將會(huì)遭遇巨大的危機(jī)，被“灰犀?！彼驳埂Ｉ虉?chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，一著不慎滿盤皆輸。

21世紀(jì)初，園區(qū)開發(fā)商群雄并起，口號(hào)一個(gè)比一個(gè)猛。然而，到了以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力貼身肉搏的下半場(chǎng)，已有大批玩家因殘酷競(jìng)爭(zhēng)被迫消亡。而存活下來的頭部企業(yè)三分天下之勢(shì)日趨明顯。與寫字樓、購(gòu)物中心等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)不同，產(chǎn)業(yè)園區(qū)占地寬廣，動(dòng)輒十幾、幾十甚至上百平方公里的占地面積，工業(yè)用地作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的重要空間載體，其供給量對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)產(chǎn)生較大影響。

近10年來，中國(guó)工業(yè)用地供給經(jīng)歷了由供應(yīng)過剩轉(zhuǎn)向趨緊，再逐步平穩(wěn)的過程。在2013-2015年，土地供應(yīng)量連續(xù)3年下滑，伴隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資熱度升溫，工業(yè)用地市場(chǎng)供應(yīng)量在2016年實(shí)現(xiàn)觸底反彈，到了2017-2018年，土地供應(yīng)維持平穩(wěn)攀升。工業(yè)用地供給面的改善為產(chǎn)業(yè)園區(qū)落地生根提供了充足的土壤空間，大量園區(qū)應(yīng)勢(shì)而起、遍地開花。

從宏觀需求來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為中國(guó)區(qū)域和城市制造業(yè)發(fā)展的承載主體，其需求直觀體現(xiàn)在規(guī)模龐大的制造業(yè)。近年來受人口紅利消退的影響，很多報(bào)道稱中國(guó)世界工廠地位不保，傳統(tǒng)制造業(yè)正在向越南、印尼、新加坡等東南亞地區(qū)轉(zhuǎn)移，但從制造業(yè)規(guī)模和占GDP比重來看，中國(guó)世界工廠地位短期內(nèi)難以撼動(dòng)，制造業(yè)仍然是中國(guó)最大的行業(yè)。

從微觀需求來看，企業(yè)投資園區(qū)熱情高漲。當(dāng)前市場(chǎng)中主要有以下四大玩家主體。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類，以華夏幸福、張江高科、天安、聯(lián)東等傳統(tǒng)園區(qū)企業(yè)以及普洛斯、騰飛等外資企業(yè)為代表，其優(yōu)勢(shì)在于擁有較為成熟的盈利模式，能夠提供全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，完善企業(yè)生態(tài)圈。

房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)類，包括萬科、碧桂園等企業(yè)近年來也動(dòng)作頻繁，憑借其雄厚的資金實(shí)力和優(yōu)秀的資源整合能力在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域慢慢站穩(wěn)了腳跟。

實(shí)體企業(yè)涉足，以海爾、格力等傳統(tǒng)制造業(yè)為代表的企業(yè)，試圖在主業(yè)之外尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，其優(yōu)勢(shì)在于擁有良好的產(chǎn)業(yè)資源，容易發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)。

國(guó)內(nèi)園區(qū)工業(yè)廠房現(xiàn)狀

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍,包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)、工業(yè)研發(fā)樓宇以及酒店、商鋪等配套設(shè)施。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不受住宅、商業(yè)房地產(chǎn)等策的調(diào)控影響。

工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)特的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。

根據(jù)國(guó)內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。目前，隨著中國(guó)國(guó)土資源部嚴(yán)控工業(yè)用地，企業(yè)直接通過招拍掛方式獲得工業(yè)用地建造工業(yè)廠房難度越來越大，而經(jīng)過政府批準(zhǔn)開發(fā)的工業(yè)園區(qū)以及部份工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商卻囤積著大量的土地資源，因此根據(jù)購(gòu)買企業(yè)的特定需求建造工業(yè)廠房就成了目前工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要模式之一，即所謂“定向建造”模式。

投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。如美國(guó)普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流。

項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、商服配套等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來的利潤(rùn)或長(zhǎng)期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營(yíng)管理收益。

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。

目前，中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和使用還處于非常初級(jí)的階段，降低投資者的投資成本已經(jīng)成為吸引企業(yè)投資落戶的主要手段。產(chǎn)業(yè)園不斷增加，但全國(guó)產(chǎn)業(yè)園空置率卻居高不下。2021年整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)可謂是“又難又卷”，運(yùn)營(yíng)商基本拿不到土地，特別在長(zhǎng)三角、珠三角拿土地做園區(qū)是非常難的。2022年，一線城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率仍處在高位，北京上海去年Q3超過17%。供需失衡態(tài)勢(shì)，不容樂觀。

從園區(qū)的企業(yè)端看，吸引的企業(yè)大多是勞動(dòng)密集型的低端產(chǎn)業(yè)，沒有起到預(yù)期的促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和提升產(chǎn)業(yè)高度的作用和效果隨著圈地的使用機(jī)構(gòu)、企業(yè)、集體和個(gè)人都在圈地運(yùn)動(dòng)中規(guī)劃從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中獲取豐厚的投資回報(bào)，導(dǎo)致土地資源的開發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際接受能力，大量閑置土地，大量空置廠房，甚至一些機(jī)構(gòu)和企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的名義在圈地中囤積資源，尋求商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)的機(jī)會(huì)，以獲得更高的投資利潤(rùn)。

隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴(kuò)張，可開發(fā)的土地會(huì)越來越少，國(guó)家會(huì)加強(qiáng)對(duì)土地的調(diào)控，土地價(jià)值必然會(huì)上升。規(guī)范、透明、成熟的市場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資利潤(rùn)會(huì)下降。但長(zhǎng)期來看，工業(yè)地產(chǎn)需求旺盛，投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定。但是工業(yè)地產(chǎn)的銷售模式會(huì)和房地產(chǎn)有所不同。鑒于土地的升值和激烈的競(jìng)爭(zhēng)，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有人不會(huì)為了保護(hù)自己的產(chǎn)權(quán)而出售出租。隨著需求的增加和房地產(chǎn)的有限，房地產(chǎn)的租金會(huì)不斷上漲。

園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)衰敗的外生因素與區(qū)域訴求

產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量激增、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，都是國(guó)家政策大旗指揮下的大勢(shì)所趨。2017年，全國(guó)375家國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)貢獻(xiàn)了超過1/5（22.5%）的GDP，在巨大的經(jīng)濟(jì)效益驅(qū)動(dòng)下，發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為各地政府的頭號(hào)工程。于是，中央地方聯(lián)動(dòng)各級(jí)產(chǎn)業(yè)扶持政策頻發(fā)。國(guó)家級(jí)新區(qū)、開發(fā)區(qū)以及自貿(mào)區(qū)等政策支持，讓區(qū)域性建設(shè)熱度不斷蔓延。

國(guó)家發(fā)改委更是打破傳統(tǒng)行政區(qū)域限制，明確支持“飛地經(jīng)濟(jì)”發(fā)展模式，張江長(zhǎng)三角科技城、上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)海寧分區(qū)等共建園區(qū)平臺(tái)應(yīng)運(yùn)而生。地方政府層面，相繼出臺(tái)了很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的扶持與優(yōu)惠的政策。

另一個(gè)重要原因來自于不同地區(qū)發(fā)展的多元化訴求。對(duì)于發(fā)達(dá)地區(qū)來說，土地財(cái)政無法持續(xù)，通過產(chǎn)業(yè)獲取稅收才能持續(xù)良性發(fā)展。對(duì)于欠發(fā)達(dá)地區(qū)而言，沒有產(chǎn)業(yè)就無法聚集人氣，人口無法導(dǎo)入，結(jié)果就是地方經(jīng)濟(jì)無活力。而貧困地區(qū)，則需要以自然資源為核心，建立新型的產(chǎn)業(yè)模式，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展?？傮w說來，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、稅收以及就業(yè)等多方訴求，一定程度上促成了產(chǎn)業(yè)園區(qū)繁榮發(fā)展。

在新經(jīng)濟(jì)周期下，房地產(chǎn)商順應(yīng)國(guó)家振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)的號(hào)召，發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)、構(gòu)造多元化的業(yè)務(wù)布局結(jié)構(gòu)逐漸變成地產(chǎn)商拓展戰(zhàn)略的核心策略。走在行業(yè)前端的大型企業(yè)開始了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，大量住宅房地產(chǎn)企業(yè)紛紛投身到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)開發(fā)、特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)中。

國(guó)內(nèi)工業(yè)廠房的需求與投資價(jià)值分析

中央對(duì)樓市的調(diào)控不放松，尤其是對(duì)住宅市場(chǎng)的嚴(yán)厲控制不禁讓廣大住宅開發(fā)商感到陣陣寒意，房企們紛紛尋找企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的突破口，工業(yè)地產(chǎn)需求大增，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的籌備和建設(shè)更是助推了工業(yè)地產(chǎn)的旺盛需求，工業(yè)地產(chǎn)逐漸成為投資者們分散風(fēng)險(xiǎn)，提高收益的渠道之一。

在這種背景下產(chǎn)生了很多機(jī)遇與挑戰(zhàn)，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和生產(chǎn)必定對(duì)工業(yè)生產(chǎn)的場(chǎng)所提出了更加嚴(yán)格的要求，欠發(fā)達(dá)地區(qū)要引入被轉(zhuǎn)移出來的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，各個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)成為考核的一個(gè)重要指標(biāo)。如何科學(xué)有效的建設(shè)工業(yè)園區(qū)是擺在各地招商引資者面前的難題。同時(shí)要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)的發(fā)達(dá)城市原有的工業(yè)園區(qū)早已不滿足現(xiàn)時(shí)代的生產(chǎn)要求，如何進(jìn)行最優(yōu)的資源整合與改造也是決定能否成功將高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)引入的一個(gè)重要門檻。

在投資回報(bào)率方面，工業(yè)廠房的租金回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過住宅和寫字樓。據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心預(yù)測(cè)，未來10年我國(guó)城鎮(zhèn)化率仍在飛速提升，截止2021年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率達(dá)到57％。屆時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，帶動(dòng)工業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)“井噴”，投資回報(bào)率將進(jìn)一步提高。從投資角度來看，工業(yè)地產(chǎn)具有超越地理空間的聚集與輻射功能，為城市形象突出的代表之一，是具有沖擊力的整體城市地標(biāo)，能促進(jìn)區(qū)域價(jià)值呈幾何式增值，從而帶動(dòng)城市增值。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)與工業(yè)密切相關(guān)，根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，可分為工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)，我國(guó)的工業(yè)園區(qū)包括各種類型的開發(fā)區(qū)，如國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等。我們先來看一組數(shù)據(jù)，在國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)銷售面積方面，銷售面積一直保持在上升的趨勢(shì)，反映出市場(chǎng)需求較高。

而作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)界標(biāo)準(zhǔn)廠房的代表聯(lián)東集團(tuán)、中南高科等，在2021年，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，大多數(shù)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商都在收縮戰(zhàn)線，減緩?fù)馔氐那闆r下，聯(lián)東集團(tuán)和中南高科卻一路邊戰(zhàn)邊退，力圖轉(zhuǎn)型。但這類近似于房地產(chǎn)/物流地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)商業(yè)模式，從拿地到銷售講究的是“快”“準(zhǔn)”“狠”，產(chǎn)業(yè)客戶基本都是這個(gè)區(qū)域中小型制造業(yè)企業(yè)，沒什么明確產(chǎn)業(yè)方向，這些企業(yè)也很難形成一定規(guī)模的集聚效應(yīng)。

我們?cè)趯?duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行估值時(shí)，一般用現(xiàn)金流折現(xiàn)模型（DCF模型)來對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行估值，在DCF模型中，折現(xiàn)率（一般用預(yù)期收益率）越低，資產(chǎn)價(jià)值越高；針對(duì)預(yù)期收益率，我們采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型（Capital Asset Pricing Model 簡(jiǎn)稱CAPM）：E(ri)=rf+βim(E(rm)-rf)，預(yù)期收益率E(ri)與無風(fēng)險(xiǎn)利率rf 成正相關(guān)。通脹水平可以從兩方面影響工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格：一是隨著生產(chǎn)要素價(jià)格的上升，進(jìn)而影響資產(chǎn)的重置價(jià)格；二是通脹水平的上升，會(huì)降低實(shí)際收益率水平，進(jìn)而提升資產(chǎn)價(jià)格。

工業(yè)地產(chǎn)作為生產(chǎn)要素，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)景氣預(yù)期的關(guān)系明顯，人為炒作的投資屬性相對(duì)較少。而2020年到2022年正處于宏觀經(jīng)濟(jì)去杠桿周期的后期，市場(chǎng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)毫無信心，工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格嚴(yán)重偏離了正常價(jià)值，其后兩年的價(jià)格上升，一定程度上是正常價(jià)值回歸的需要。但隨著產(chǎn)業(yè)的不斷升級(jí)與擴(kuò)大，傳統(tǒng)的廠房模式弊端也開始顯現(xiàn)，在快速擴(kuò)張拿地后，真正的考驗(yàn)才剛剛開始，面對(duì)巨大的招商指標(biāo)壓力，政府會(huì)對(duì)這類產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的要求只會(huì)更加嚴(yán)苛，如果達(dá)不到政府的要求，后面想要拿地，就沒有那么容易了，這也是目前聯(lián)東集團(tuán)跟中南高科這類廠房業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)商們面臨的一個(gè)嚴(yán)重問題。

解決園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)空置率的路徑與風(fēng)險(xiǎn)

空置率高是產(chǎn)業(yè)園區(qū)爆發(fā)式增長(zhǎng)后存量資產(chǎn)難以消化所必然面臨的結(jié)果。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率高達(dá)43.2%，即便是在長(zhǎng)江沿岸產(chǎn)業(yè)成熟的上海、蘇州等地，園區(qū)空置率也超過10%，部分園區(qū)空置率超過20%。緊跟政策步伐、一片叫好下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)究竟為何建成后會(huì)遭遇滑鐵盧？究其原因，主要有以下兩個(gè)：

一是重資產(chǎn)開發(fā)，不管是政策東風(fēng)鼓吹，還是拿地需求驅(qū)使，部分開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)園區(qū)繼續(xù)沿用短平快、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)邏輯，通過快速建成-銷售的模式賺取政策紅利和土地增值溢價(jià)，可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存疑

二是輕產(chǎn)業(yè)發(fā)展，脫離了產(chǎn)業(yè)本身的產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨配套不齊，服務(wù)不到位等諸多問題，導(dǎo)致入駐企業(yè)綜合成本上升，進(jìn)一步加速了園區(qū)空置。

對(duì)于空置已久、陳年老舊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，改造更新將成為未來解決這一難題的利器。事實(shí)上，包括萬科、恒大、佳兆業(yè)、中糧等在內(nèi)的一大批知名房企，都在借助“工改工”類城市更新項(xiàng)目加快自身的轉(zhuǎn)型升級(jí)，因?yàn)檫@類項(xiàng)目是最有效、成本低，實(shí)現(xiàn)從簡(jiǎn)單的“產(chǎn)銷模式”向集開發(fā)、持有、運(yùn)營(yíng)于一體的“資管模式”轉(zhuǎn)型的路徑。

注重區(qū)域配套是產(chǎn)業(yè)新城的最大特點(diǎn)。以產(chǎn)城一體的模式，在工業(yè)物業(yè)、寫字樓、住宅、商業(yè)配套與社會(huì)綜合配套方面統(tǒng)籌兼顧，不僅提供基本的生產(chǎn)作業(yè)場(chǎng)所，還提供商務(wù)配套、生活配套等必要設(shè)施，形成12小時(shí)工作圈和24小時(shí)生活圈，進(jìn)而滿足入駐企業(yè)的多元化需求。未來提供完善配套的產(chǎn)業(yè)新城將成為主流，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將不再僅僅停留在“產(chǎn)”的階段，而是向著一種新型的“產(chǎn)城人”多級(jí)融合發(fā)展模式進(jìn)化。

工業(yè)地產(chǎn)商的四種運(yùn)營(yíng)模式即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式各有千秋，各有特色，但在中國(guó)工業(yè)用地調(diào)控政策的大背景下，以定向制造的“定制”為主要特點(diǎn)的工業(yè)地產(chǎn)商模式已經(jīng)成為中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)商主要的運(yùn)營(yíng)模式。雖然該模式市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，銷售費(fèi)用低，但隨著“定制”項(xiàng)目數(shù)量的增多，該種模式的法律風(fēng)險(xiǎn)也越來越多。現(xiàn)在我們主要針對(duì)該種　　(一)“定制”合同效力問題。

實(shí)踐中，“定制”合同大多規(guī)定開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的立項(xiàng)、報(bào)建、建設(shè)、驗(yàn)收備案、交付使用并在取得產(chǎn)權(quán)證后轉(zhuǎn)讓給“定制”的企業(yè);“定制”企業(yè)確定工業(yè)廠房建造的面積及其他參數(shù)，并按約定支付購(gòu)房款或項(xiàng)目工程款。從其內(nèi)容及形式上看，符合共同合作開發(fā)工業(yè)廠房，但從其實(shí)質(zhì)上看，符合《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]第5號(hào))第二十四條的規(guī)定“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同” ，因此其實(shí)質(zhì)是一種土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，即受讓方出資承擔(dān)全部的工程價(jià)款，再由受讓方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用而取得工業(yè)廠房。

政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)在資源配置中的作用，國(guó)外地產(chǎn)巨頭聯(lián)手投資基金將是大勢(shì)所趨，運(yùn)營(yíng)模式將不斷創(chuàng)新。開發(fā)模式可以分為兩種：一種是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求設(shè)定工廠標(biāo)準(zhǔn)租給客戶；第二是以租代購(gòu)，以租代購(gòu)一些好的工業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品。這兩種模式的共同點(diǎn)是長(zhǎng)期持有房產(chǎn)等待上市同時(shí)等待價(jià)格，通過REITs打包上市，帶來大量資金。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上才能轉(zhuǎn)讓。然而在工業(yè)廠房定向建造中，幾乎所有的開發(fā)商(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方)僅僅取得了土地使用權(quán)及項(xiàng)目的立項(xiàng)，而項(xiàng)目均未真正的開工建設(shè)，定向建造的合同均是在項(xiàng)目尚未開工建設(shè)的情況下簽訂，很顯然違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定應(yīng)屬無效的合同。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”。很顯然根據(jù)上述法規(guī)作為定向建造的雙方，開發(fā)商可以土地使用權(quán)作為出資，受讓方以預(yù)算工程款出資建立新的項(xiàng)目公司，進(jìn)行工業(yè)廠房建設(shè)，無論是在工程建設(shè)中還是在工業(yè)廠房完成建設(shè)后作為受讓方均可以另外通過股權(quán)收購(gòu)的方式受讓轉(zhuǎn)讓方的股權(quán)，從而達(dá)到購(gòu)買工業(yè)廠房的目的。同時(shí)通過這種以土地使用權(quán)作價(jià)入股的方式還可以合理的降低買賣雙方的交易成本，作為轉(zhuǎn)讓方來說可以減少營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)。

根據(jù)中國(guó)土地市場(chǎng)的供求關(guān)系，與住宅市場(chǎng)相比，工業(yè)地產(chǎn)的地價(jià)更為便宜，加之根據(jù)中國(guó)相關(guān)規(guī)定項(xiàng)目總建筑面積的15%可作為配套建設(shè)，而15%的配套建設(shè)可以涉及酒店、公寓等商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)。這在目前政府對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控力度進(jìn)一步增大，樓市政策宏觀調(diào)控和人民幣不斷升值的大背景下，工業(yè)地產(chǎn)商借助其特有的經(jīng)營(yíng)模式, 必將在宏觀調(diào)控下獨(dú)放異彩。 當(dāng)然在工業(yè)地產(chǎn)商在具體操作中會(huì)遇到很多法律問題，這還需要借助法律專業(yè)人士的幫助來有效防范和控制法律風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益，使工業(yè)地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)模式達(dá)到供需雙方的共贏。

隨著住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑，園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)似乎成了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要突破口，時(shí)至今日，不僅房地產(chǎn)各路大佬悉數(shù)進(jìn)入園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，連海爾、阿里等各行業(yè)巨頭也早已進(jìn)行戰(zhàn)略性布局并且滲透頗深。特別是隨著“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”時(shí)代的到來，以園區(qū)名義掛牌的各類主體如雨后春筍般遍地發(fā)芽，甚至部分改造升級(jí)的菜市場(chǎng)都已掛上類似孵化器、創(chuàng)新園等牌匾，“創(chuàng)業(yè)+孵化”已經(jīng)成為時(shí)代最為吸引眼球的物理載體標(biāo)簽。

然而至今為止，沒有一家園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商大膽公開說明園區(qū)是如何盈利的。在一片遮遮掩掩當(dāng)中，結(jié)果是外界要么認(rèn)為園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商的盈利模式擺不上桌面，要么認(rèn)為園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商本質(zhì)上就是一個(gè)住宅開發(fā)商——園區(qū)僅僅是個(gè)拿地噱頭。這種認(rèn)識(shí)的錯(cuò)位和隱晦的態(tài)度，不僅無助于行業(yè)的發(fā)展，甚至?xí)l(fā)內(nèi)部的企業(yè)管理出現(xiàn)不必要的淺層次溝通問題乃至對(duì)立矛盾。因此，本人覺得有必要就園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的盈利模式和銷售成本與同行和社會(huì)做一交流，也算是自身在這一專業(yè)領(lǐng)域的一次思想認(rèn)識(shí)梳理，以此希望能為行業(yè)正名。

工業(yè)地產(chǎn)以原來的土地為起點(diǎn)，不斷發(fā)展，經(jīng)歷了廠房、產(chǎn)業(yè)樓等中間形式并跨步到了多元物業(yè)的網(wǎng)狀分布，不僅僅注重“寸土寸金”，更傾向于“多元?dú)w一”。隨著消費(fèi)的提高，客戶更加追崇較為舒適的鄰里關(guān)系，較為和諧的租戶氛圍。因此工業(yè)地產(chǎn)不斷向功能、社區(qū)化聚攏發(fā)展，給客戶滿意的生活體驗(yàn)。

工業(yè)地產(chǎn)依靠高科技技術(shù)，不斷創(chuàng)新優(yōu)化環(huán)境，實(shí)現(xiàn)健康、生態(tài)、人居環(huán)境與自然相融合的消費(fèi)型地產(chǎn)。政府支持、企業(yè)策劃、開發(fā)商開發(fā)并后期維持的三位一體模式，讓工業(yè)地產(chǎn)慢慢變成一個(gè)綜合體，各司其職，高效運(yùn)營(yíng)。工業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)、對(duì)企業(yè)的資金運(yùn)營(yíng)要求較高。地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段以后更應(yīng)該注重資產(chǎn)的運(yùn)行效率，以金融資本作為驅(qū)動(dòng)力，依靠投融資、物業(yè)管理、策劃與定位等增值服務(wù)讓企業(yè)走得更遠(yuǎn)。

工業(yè)地產(chǎn)是一場(chǎng)真正的商業(yè)戰(zhàn)爭(zhēng)，需要投資者穩(wěn)定的專業(yè)度和有經(jīng)驗(yàn)的生意頭腦，雖然目前并不是工業(yè)地產(chǎn)的黃金期，但卻是工業(yè)地產(chǎn)布局的關(guān)鍵期，一場(chǎng)好的布局能讓企業(yè)少走彎路。在前瞻性上，工業(yè)地產(chǎn)有以下投資優(yōu)勢(shì)，只有把握住了可行性信息，才能對(duì)癥下藥。

政府的限購(gòu)、限貸等政策對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)也是一個(gè)沖擊，大多數(shù)房地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)型，把目光鎖定在工業(yè)地產(chǎn)。作為房地產(chǎn)行業(yè)的新型轉(zhuǎn)變，工業(yè)地產(chǎn)是國(guó)家重點(diǎn)扶持的高科技實(shí)業(yè)，目前數(shù)量已呈現(xiàn)大幅上漲。年初央行下降金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率的舉動(dòng)也證實(shí)了政府關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)的訊息，大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境利好必然帶動(dòng)地產(chǎn)的發(fā)展。

工業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的替代性項(xiàng)目，客觀上經(jīng)營(yíng)空間更大，而綜合先進(jìn)的技術(shù)也贏得了越來越多人的關(guān)注，目前國(guó)內(nèi)排名靠前的房地產(chǎn)商有一半以上涉足于工業(yè)地產(chǎn)，有些甚至設(shè)置了專門的職能研發(fā)部門，具有穩(wěn)定的發(fā)展空間，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。

園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的盈利假象與成本誤區(qū)

相對(duì)于全國(guó)的其它地區(qū)來說，浙江的民營(yíng)實(shí)體企業(yè)的盈利能力一向不錯(cuò)。10年到15年期間的去杠桿，主要原因是債務(wù)規(guī)模太大，大量資金投入了投機(jī)或者資產(chǎn)炒作領(lǐng)域（具體請(qǐng)參考大時(shí)代系列一的分析），進(jìn)而反過來影響了實(shí)體企業(yè)的資金流和正常經(jīng)營(yíng)。而隨著去杠桿的過程，債務(wù)規(guī)模消減，有盈利邏輯的實(shí)體企業(yè)重新開始開工生產(chǎn)，他們對(duì)工業(yè)地產(chǎn)有實(shí)際使用需求。

因此，通過浙江不良資產(chǎn)“天時(shí)”、“地利”對(duì)應(yīng)的“時(shí)”、“點(diǎn)”等諸多因素，在布局未來全國(guó)的不良資產(chǎn)投資中，特別是工業(yè)地產(chǎn)的投資，“點(diǎn)”和“時(shí)”兩個(gè)因素必須重點(diǎn)加以考慮。所謂“點(diǎn)”是指就全國(guó)來說，工業(yè)用地供需關(guān)系不會(huì)都像浙江這樣緊張，部分地區(qū)供應(yīng)過量導(dǎo)致存量巨大，價(jià)格很難有一個(gè)較好的上漲預(yù)期。這就有一個(gè)選擇好具體地點(diǎn)的問題，一般來說，在強(qiáng)省會(huì)城市周邊，道路交通條件和配套良好，規(guī)劃成片的開發(fā)區(qū)工業(yè)地產(chǎn)相對(duì)來說更有潛力（當(dāng)然，城市中心區(qū)內(nèi)或者“退二進(jìn)三”預(yù)期的工業(yè)地產(chǎn)更不用說）。

所謂“時(shí)”是指時(shí)機(jī)，工業(yè)地產(chǎn)作為生產(chǎn)要素，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)景氣預(yù)期的關(guān)系明顯，人為炒作的投資屬性相對(duì)較少。而影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的因素很多，有外部環(huán)境（匯率、貿(mào)易戰(zhàn)），也有內(nèi)部因素（技術(shù)提升、成本變動(dòng)）。

歷年上市工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)披露年報(bào)數(shù)據(jù)表明，近兩年其綜合毛利率在40%-60%之間，有些甚至可達(dá)60%以上。相對(duì)于市場(chǎng)上的毛利率，這個(gè)數(shù)字是占有心理優(yōu)勢(shì)的，在嗅覺靈敏的商業(yè)時(shí)代，這必然是一個(gè)新的商機(jī)。

從北京的中關(guān)村、上海的張江到武漢的東湖，這些園區(qū)所處區(qū)域當(dāng)年在所在城市并非核心區(qū)域，但經(jīng)過多年先導(dǎo)性開發(fā)和深度耕耘，這些園區(qū)已經(jīng)成為所在城市的中心，外加城市科技含量水平的一張名片，并且給外界的普遍印象是這些區(qū)域的開發(fā)獲得了巨大的商業(yè)成功——張江高科、東湖高新早已是上市公司。

但究其本質(zhì)而言，這些園區(qū)開發(fā)成功的最本質(zhì)因素是當(dāng)?shù)爻鞘谢囊粋€(gè)演化結(jié)果，進(jìn)一步來說這是商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)2009年前后發(fā)力成為“顯學(xué)”的一個(gè)結(jié)果——不信我們可以看看這些園區(qū)寫字樓價(jià)值飆升的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。就北京寫字樓市場(chǎng)的實(shí)際情形而言，2009年前，北京市寫字樓市場(chǎng)一片哀橫遍野，中心城區(qū)二環(huán)部分高檔寫字樓市價(jià)僅僅1萬元左右（周邊的住宅價(jià)格已經(jīng)達(dá)到2.5萬元左右），中關(guān)村SOHO當(dāng)年轉(zhuǎn)手之前還是一個(gè)爛尾樓狀態(tài)；2009年下半年開始，北京市場(chǎng)的寫字樓開始被投資者大批量買入，甚至可以說是一掃而空。

必須要說明的是：第一，2009年各地商業(yè)地產(chǎn)火爆與前期的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商收益似乎無關(guān)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)這些寫字樓早已基本開發(fā)完畢，寫字樓轉(zhuǎn)手價(jià)格并不是很高，即使盈利也是微利；第二，2009年商業(yè)地產(chǎn)的火爆僅僅是一個(gè)投資概念，這些商業(yè)寫字樓實(shí)現(xiàn)銷售后，到大部分實(shí)現(xiàn)商戶火爆入駐要延遲至2012年甚至2013年。這么長(zhǎng)的培育周期還是一線城市園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商的一個(gè)寫照，二三線城市的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商堅(jiān)持開發(fā)高檔園區(qū)并能夠?qū)崿F(xiàn)成功運(yùn)作的案例目前還沒有發(fā)現(xiàn)。

這當(dāng)然不包括一些工業(yè)地產(chǎn)、物流倉(cāng)儲(chǔ)基地的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，這類園區(qū)模式相對(duì)簡(jiǎn)單，盈利模式非常清晰——因?yàn)樵谕恋爻杀镜蛢r(jià)鎖定、廠房建設(shè)低價(jià)鎖定的狀態(tài)下，盈利模式說白了其實(shí)就是賣地賺錢而已。從過去各成功園區(qū)開發(fā)商的實(shí)際盈利模式分析，大部分園區(qū)開發(fā)商主要的盈利來源于配套住宅的開發(fā)。即使園區(qū)開發(fā)最具國(guó)際范兒的蘇州工業(yè)園也是如此，當(dāng)時(shí)在園區(qū)開發(fā)過程中，中方和新方產(chǎn)生分歧的重要焦點(diǎn)之一就是是否進(jìn)行住宅房地產(chǎn)開發(fā)，最后中方勝出，結(jié)果是住宅房地產(chǎn)開發(fā)給蘇州工業(yè)園帶來了豐厚回報(bào)。

園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商要敢于承認(rèn)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)真的不盈利或者低盈利，因?yàn)閺耐顿Y回收期（一般設(shè)定為5-8年左右）的約束性時(shí)間節(jié)點(diǎn)分析，園區(qū)貨值價(jià)值的提升往往是在園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)手之后，因此完全是后續(xù)投資者獲利。全國(guó)少數(shù)成功開發(fā)運(yùn)營(yíng)的園區(qū)從經(jīng)濟(jì)效益分析，外部性收益遠(yuǎn)大于內(nèi)部性收益，也就是說，園區(qū)成功的結(jié)果呈現(xiàn)為主要促進(jìn)了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從這一角度分析，當(dāng)?shù)卣胸?zé)任有義務(wù)為真正投資園區(qū)并且成功實(shí)現(xiàn)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的開發(fā)商給予大力扶持。

當(dāng)然，政府扶持的方式不應(yīng)僅僅局限于提供住宅開發(fā)用地進(jìn)行補(bǔ)償——在住宅市場(chǎng)不景氣的今天，這一補(bǔ)償方式是否有效已經(jīng)值得商榷，而應(yīng)在政企合力推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面做出捆綁式共同努力，這正是當(dāng)前流行的所謂PPP合作模式的基點(diǎn)所在。

園區(qū)的銷售模式存在幾個(gè)誤區(qū)：

一是認(rèn)為園區(qū)銷售的理想模式是像萬達(dá)一樣，捆綁沃爾瑪?shù)戎髁Φ陮?shí)現(xiàn)抱團(tuán)發(fā)展。這其實(shí)是混淆了“品牌擴(kuò)張”和“企業(yè)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)”的概念。沃爾瑪?shù)壬坛磕昴瓿醵紩?huì)制定鋪店計(jì)劃，基于對(duì)萬達(dá)的長(zhǎng)期合作信任，沃爾瑪會(huì)將鋪店擴(kuò)張計(jì)劃中的大部分放在萬達(dá)廣場(chǎng)。而園區(qū)企業(yè)入駐實(shí)際上是單次偶然行為，我們不能認(rèn)為百度在中關(guān)村設(shè)立了總部，就想當(dāng)然認(rèn)為百度會(huì)在各地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)——企業(yè)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)要完全基于自身行業(yè)特點(diǎn)和當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)需求而定，絕沒有統(tǒng)一選址標(biāo)準(zhǔn)。也正是如此，除了低價(jià)的工業(yè)廠房園區(qū)外，無論是作為行業(yè)標(biāo)桿的蘇州工業(yè)園，還是北上廣的各成功園區(qū)，都沒有在外地體現(xiàn)出完全可以類似萬達(dá)一樣的復(fù)制模式。

二是認(rèn)為園區(qū)的銷售成本應(yīng)該參照住宅銷售費(fèi)用占比3%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這里的認(rèn)識(shí)偏差在于，第一，住宅本身都是快銷模式，住宅銷售基本都是當(dāng)年開盤、當(dāng)年完成銷售，尾盤甩出至二手機(jī)構(gòu)或內(nèi)部處理，所以3%的費(fèi)用占比完全可以滿足銷售成本的預(yù)算要求。特別需要提示說明的是，在住宅銷售困難的2014年，由于大部分住宅無法在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)快速銷售（特別是三線城市開發(fā)商），除少部分卓越開發(fā)商外，估計(jì)大部分開發(fā)商已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)銷售費(fèi)用成本占比總體控制在3%以下。第二，即使在住宅銷售火爆的年份，園區(qū)載體的銷售依然是一個(gè)漫長(zhǎng)過程，導(dǎo)致總體銷售費(fèi)用必然數(shù)量客觀。前幾年的公開數(shù)據(jù)顯示，萬科、金地等純住宅類開發(fā)商可以將銷售費(fèi)用占比控制在3%左右，但像張江高科、華夏幸福等包含園區(qū)和住宅的混合型開發(fā)商，銷售費(fèi)用占比普遍在5%-7%之間。需要進(jìn)一步說明的是，包含園區(qū)產(chǎn)品的開發(fā)商在園區(qū)和住宅產(chǎn)品的比例中，由于住宅產(chǎn)品銷售額占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，因此，我們可以很肯定的得出必然結(jié)論，園區(qū)產(chǎn)品自身的銷售費(fèi)用占比遠(yuǎn)超7%，至少在10%以上。

那么，為什么園區(qū)銷售費(fèi)用成本高？主要原因是與住宅和商業(yè)地產(chǎn)相比，園區(qū)在銷售模式上有著顯著不同。

一是銷售人員水平方面。住宅、普通商業(yè)寫字樓的銷售模式本質(zhì)是B2C的模式，銷售人員可以是剛畢業(yè)的大學(xué)生和無學(xué)歷要求的一般社會(huì)工作人員，輔以強(qiáng)大的社會(huì)推廣即可實(shí)現(xiàn)銷售；而園區(qū)銷售由于其復(fù)雜性，一般要求銷售人員具備一定的專業(yè)水平甚至要求具備相關(guān)專業(yè)博士學(xué)歷水平，工作經(jīng)歷上要么要求多年從事某一行業(yè)，要么要求多年從事地方政府招商引資，總之要求銷售人員必須具備能直接對(duì)接企業(yè)的關(guān)系資源和能力水平，當(dāng)然相應(yīng)薪資成本費(fèi)用支出也就會(huì)大幅增加。

二是對(duì)接中介渠道方面。住宅和商業(yè)寫字樓對(duì)接的中介機(jī)構(gòu)合作機(jī)構(gòu)主要是鏈家地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)，這些中介機(jī)構(gòu)本身以房屋銷售推介為唯一主業(yè)；園區(qū)銷售對(duì)接的主要是行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)、咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)等等，這些機(jī)構(gòu)自身有主業(yè)工作，園區(qū)銷售僅僅是順帶性的偶然性行為——這也是園區(qū)一直無法實(shí)現(xiàn)完全外包的重要原因，只能靠自身多方努力。

三是銷售代理傭金方面。目前住宅、寫字樓的全口徑中介代理費(fèi)用比例為2-3%（好屋中國(guó)等互聯(lián)網(wǎng)代理機(jī)構(gòu)已經(jīng)將費(fèi)用比例降至1%）。園區(qū)銷售代理傭金比例往往參照類比住宅、寫字樓等模式，但從目前實(shí)際情況來說，園區(qū)銷售代理傭金費(fèi)用比例至少為2%，這也是含園區(qū)類開發(fā)商銷售費(fèi)用總體占比居高不下的一個(gè)重要原因。

不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式，項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)合理的定位和規(guī)劃等。導(dǎo)致其在工業(yè)園區(qū)的整體運(yùn)作中缺乏專業(yè)化，導(dǎo)致大多數(shù)工業(yè)園區(qū)的閑置和廢棄。園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)不能簡(jiǎn)單的理解為住宅房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的自然延伸，這是完全不同的一個(gè)領(lǐng)域。清晰認(rèn)識(shí)這一領(lǐng)域的盈利模式和銷售成本有助于投資者和從業(yè)者撥開園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的迷霧，讓管理層能夠捋順管理關(guān)系、從業(yè)者能夠找準(zhǔn)職業(yè)方向、政府部門能夠從大局出發(fā)給予置換性經(jīng)濟(jì)扶持，更主要的是讓真正有志于借助園區(qū)推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投資者認(rèn)清現(xiàn)實(shí)、承認(rèn)現(xiàn)實(shí)、把握現(xiàn)實(shí)。

文章來源：公眾號(hào)PPP產(chǎn)業(yè)大講堂