啟動發(fā)行！

備受市場矚目的公募REITs以“超級速度”推進(jìn)著。自5月17日晚間，首批9只公募REITs基金正式獲得證監(jiān)會批復(fù)之后，5月19日，這些產(chǎn)品就發(fā)布了詢價公告、招募說明書、基金產(chǎn)品資料概要、基金合同和基金托管協(xié)議。

中國基金報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，這9只產(chǎn)品預(yù)計(jì)募集規(guī)模合計(jì)300億左右！

可以說，首批公募REITs已經(jīng)準(zhǔn)備好發(fā)行事項(xiàng)，機(jī)構(gòu)投資者和個人投資者可以準(zhǔn)備布局。從基金君近期采訪來看，此次機(jī)構(gòu)投資者熱情較高，也有人士預(yù)測存在出現(xiàn)“比例配售”情況的可能。

基金君梳理了一些關(guān)于REITs的具體細(xì)節(jié)，并準(zhǔn)備10問10答，投資者可以關(guān)注哦。

REITs發(fā)布了詢價公告

“類似一次新股發(fā)行”

一位REITs基金經(jīng)理曾感嘆，REITs產(chǎn)品發(fā)行類似一次新股發(fā)行。從首批9只公募REITs基金發(fā)布的公告來看，除了常規(guī)的招募說明書、基金產(chǎn)品資料概要、基金合同和基金托管協(xié)議之外，還專門發(fā)了詢價公告，顯示出和普通公募基金發(fā)行的較大區(qū)別。

據(jù)悉，REITs基金將通過向戰(zhàn)略投資者定向配售（“戰(zhàn)略配售”）、向符合條件的網(wǎng)下投資者詢價發(fā)售（“網(wǎng)下發(fā)售”）及向公眾投資者公開發(fā)售（“公眾發(fā)售”）相結(jié)合的方式進(jìn)行發(fā)售。其中REITs發(fā)行存在一個詢價環(huán)節(jié)。

網(wǎng)下發(fā)售通過交易所的“REITs詢價與認(rèn)購系統(tǒng)”實(shí)施，而公眾發(fā)售通過交易所場內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)、基金管理人委托的場外基金銷售機(jī)構(gòu)實(shí)施。

事關(guān)REITs發(fā)行的具體細(xì)節(jié)值得關(guān)注，首先的流程，上交所REITs的詢價公告中清楚顯示出來：

而深交所的產(chǎn)品時間表略有些不一樣。如鹽田REIT詢價公告顯示：

對此類產(chǎn)品有興趣的投資者可以具體關(guān)注下這些產(chǎn)品的詢價公告。

其實(shí)網(wǎng)下發(fā)售對象主要是中國證券業(yè)協(xié)會注冊的證券公司、基金管理公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、合格境外機(jī)構(gòu)投資者、商業(yè)銀行及銀行理財(cái)子公司、符合規(guī)定的私募基金管理人以及其他中國證監(jiān)會認(rèn)可的專 業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。全國社會保障基金、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、年金基金等可根據(jù)有關(guān)規(guī)定參與基礎(chǔ)設(shè)施基金網(wǎng)下詢價。

在詢價公告中也明確了這些產(chǎn)品的詢價區(qū)間和詢價時間，大多在2元~5元之間，但也有高至8元~14元。基金做了下梳理，投資者可以看看。注意多數(shù)產(chǎn)品詢價時間為5月24日，也有是5月25日。

“REITs發(fā)行上跟普通基金區(qū)別很大，有點(diǎn)類似IPO，首先需要做一個網(wǎng)下投資者的認(rèn)定?！睋?jù)一位基金公司人士表示，然后發(fā)布詢價公告等，愿意認(rèn)購的投資者在系統(tǒng)內(nèi)部參與投標(biāo)，包含價格、以及認(rèn)購量等。在詢價完畢之后會根據(jù)報(bào)價情況完成定價。隨后投資者根據(jù)定價上報(bào)認(rèn)購量，確定完畢之后就完成發(fā)售過程，隨后基金成立，再啟動上市流程。

機(jī)構(gòu)認(rèn)購火爆

散戶關(guān)注度也很高

基金君從業(yè)內(nèi)采訪了解到，不少機(jī)構(gòu)對首批REITs產(chǎn)品的熱情較高，因此業(yè)內(nèi)也有人士預(yù)期可能會出現(xiàn)超募的情況，或許會出現(xiàn)“比例配售”。

值得一提的是，目前REITs基金初始募集基金總額以及戰(zhàn)略配售的份額也顯示出機(jī)構(gòu)的熱情度。從上交所的產(chǎn)品來看，目前這5只產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售比例均超過55%，比較高的有首創(chuàng)水務(wù)、普洛斯的戰(zhàn)略配售比例高于70%，顯示出一批機(jī)構(gòu)投資者的看好。

深交所產(chǎn)品也是如此。如鹽港REIT產(chǎn)品顯示，該基金戰(zhàn)略配售份額 4.8億份，占基金份額發(fā)售總量的比例為60%?；鹁W(wǎng)下發(fā)售2.24億份，占基金份額發(fā)售總量的比例為28%；向公眾投資者發(fā)售 0.96 億份，占基金份額發(fā)售總量的比例為12%。此外，首鋼綠能的發(fā)售初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額數(shù)量為6000萬份，占此次基金發(fā)售數(shù)量的比例為60%。

招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs發(fā)售的基金份額總額為9.00億份，戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為5.85億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為65%。其中，原始權(quán)益人招商蛇口認(rèn)購數(shù)量為2.88億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為32%；其他戰(zhàn)略投資者認(rèn)購數(shù)量為2.97億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為33%。

“從我們目前前期溝通情況看，確實(shí)戰(zhàn)略投資者較多，能流出來做網(wǎng)上和網(wǎng)下發(fā)行的份額不太多?！睋?jù)一位REITs產(chǎn)品人士表示，目前券商、銀行理財(cái)子公司等對這類產(chǎn)品的積極性很大，目前情況看超募的概率是很大，比例配售的概率是很大的。

以招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs為例，該產(chǎn)品就獲得了資本市場的強(qiáng)烈認(rèn)可和追捧，各類型專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者熱情高漲、踴躍參與，在原計(jì)劃外部戰(zhàn)略配售（不含原始權(quán)益人認(rèn)購部分）預(yù)留30%額度情況下獲得了近3倍超額認(rèn)購。目前招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs最終鎖定戰(zhàn)略投資者10余家，除原始權(quán)益人招商蛇口外，其他戰(zhàn)略投資者類型為保險(xiǎn)資金、大型央企投資機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)基金、銀行和券商自營及理財(cái)資金。

而另一位基金公司人士表示，前期跟銀行理財(cái)子公司、大型城商行資管、保險(xiǎn)、券商自營和資管等機(jī)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)行溝通，而從目前反饋看，不少中小銀行資管、保險(xiǎn)資管、券商自營和資管、私募基金等投資人表達(dá)強(qiáng)烈的參與意愿，之前很多客戶上門咨詢。

除了機(jī)構(gòu)之外，散戶關(guān)注度也很高。不少散戶提前去券商咨詢相關(guān)產(chǎn)品情況，有券商營業(yè)部人員表示，對穩(wěn)健型投資者來說，這類產(chǎn)品是非常不錯的選擇。

據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在資本市場上缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，購買非標(biāo)資產(chǎn)也受到監(jiān)管指標(biāo)限制，首批公募REITs在標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)里無論是收益率還是資產(chǎn)的安全性上都比較受市場認(rèn)可。

基金采取三個基金經(jīng)理管理

固定+浮動費(fèi)率模式

從首批幾只公募REITs披露的招募說明書來看，每只公募REITs至少有三名擬任基金經(jīng)理，從過往履歷上看，這些基金經(jīng)理此前多數(shù)在相關(guān)產(chǎn)業(yè)工作，都是這一兩年為了推動公募REITs業(yè)務(wù)加入基金公司，基金公司也均成立了單獨(dú)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目管理部門。

例如華安基金在招募說明書中介紹，為正常開展基礎(chǔ)設(shè)施基金業(yè)務(wù)，華安基金已設(shè)置不動產(chǎn)投資管理部作為公司基礎(chǔ)設(shè)施基金業(yè)務(wù)的歸口部門，3名擬任基金經(jīng)理均具有多年基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，其中，葉璟具有 7 年基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及 3 年公募基金財(cái)務(wù)及內(nèi)控審計(jì)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，曾先后就職于普華永道、平安信托基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)投資部、普洛斯資本，2020 年 9 月加入華安基金管理有限公司，任職于不動產(chǎn)投資管理部。包括鄭韜、朱蓓在內(nèi)的另外兩位基金經(jīng)理也均具有7年的年產(chǎn)業(yè)園投資及園區(qū)運(yùn)營或年基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營及投資管理經(jīng)驗(yàn)。

平安廣州交投廣河高速公路REITs的三名擬任基金經(jīng)理——韓飛、馬賽、孫磊此前均從事過高速公路投資管理工作，加入平安基金不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）投資中心之后，已取得基金從業(yè)資格，并且已通過 REITs 類基金經(jīng)理注冊。中航首鋼生物質(zhì)REITs更是配備了4名基金經(jīng)理管理公募REITs產(chǎn)品。

與普通公募基金很大不同的是，公募REITs普遍采取了固定管理費(fèi)加上浮動管理費(fèi)的模式，部分公募REITs的固定管理費(fèi)部分更是分成兩個部分。

例如博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs管理費(fèi)由兩部分組成，一部分是按最近一期年度報(bào)告披露的基金凈資產(chǎn)的 0.15%的年費(fèi)率計(jì)算的部分；另一部分是按基金當(dāng)年可供分配金額（基金管理費(fèi)前）3.50%的費(fèi)率計(jì)算的部分。

而平安廣州交投廣河高速公路REITs則明確管理費(fèi)分為兩個部分，基金君直接附上原文讓投資者了解一下公募REITs的費(fèi)用計(jì)算方式。

首批公募REITs10問10答最全解讀

Q1:基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與股票的差異在哪些地方？

答：基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 具有雙重屬性，投資者收益主要來源于期間分紅收益和資產(chǎn)價值提升帶來的份額價值增長收益。

基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 具有較高的分紅比例，采取強(qiáng)制分紅政策。REITs期間分紅來源主要依靠可預(yù)期的資產(chǎn)運(yùn)營收益，因此，單位價值波動性相對較小。

從資產(chǎn)運(yùn)營來看，基本不會出現(xiàn)大幅的增長或者 維持續(xù)性的高增長，產(chǎn)品的底層資產(chǎn)成長性相對較好。

Q2:基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與債券相比有哪些特點(diǎn)？

答：和債券相比，基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs無固定利息回報(bào)，但是有穩(wěn)定強(qiáng)制的分紅機(jī)制，并在此基礎(chǔ)上有資產(chǎn)增值帶來的份額價值提升預(yù)期。REITs依靠于資產(chǎn)本身現(xiàn)金流產(chǎn)生能力，同時對管理人 的運(yùn)營能力和資源稟賦要求較高。

Q3:基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與普通的公募基金相比有什么不同？

答：一是投資標(biāo)的不同?；A(chǔ)設(shè)施公募 REITs產(chǎn)品以擁有持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營現(xiàn)金流的不動產(chǎn)作為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)。普通的公募基金通常以上市公司股票、債券等作為主要投資標(biāo)的。

二是收益來源不同?；A(chǔ)設(shè)施公募 REITs收益來源主要由經(jīng)營收益以及因資產(chǎn)增值帶來的資本利得收益，對于高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施，收益來源更多由不動產(chǎn)經(jīng)營收益構(gòu)成。普通的公募基金除獲取股息、利息收益外，靈活調(diào)整投資組合配置，資本利得收益顯得更重要。

三是產(chǎn)品定位不同。基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs產(chǎn)品作為“自下而上”搭建的“資產(chǎn)上市平臺”，借助發(fā)行人、管理人在不動產(chǎn)投資經(jīng)營領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢及資源積累，促進(jìn)基金價值不斷提升。普通的公募基金主要依靠基金管理人的主動投資能力，通過靈活配置資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)投資收益。

Q4:基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與類REITs相比有什么不同？

答：公募REITs和類REITs的核心區(qū)別在于:前者是長期限權(quán)益型永續(xù)運(yùn)作產(chǎn)品，可通過物業(yè)的真實(shí)出售來達(dá)到資本變現(xiàn)，后者更偏向于有期限的“明股實(shí)債”產(chǎn)品。

Q 5:如何認(rèn)購基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs？

答：公募REITｓ首次發(fā)售將通過向戰(zhàn)略投資者定向配售、向網(wǎng)下投資者詢價發(fā)售及向公眾投資者定價發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行。

其中：戰(zhàn)略投資者需根據(jù)事先簽訂的配售協(xié)議進(jìn)行認(rèn)購。對網(wǎng)下投資者進(jìn)行詢價發(fā)售，對于公眾投資者，待網(wǎng)下詢價結(jié)束后，基金份額通過各銷售機(jī)構(gòu)以詢價確定的認(rèn)購價格公開發(fā)售，包括場內(nèi)和場外兩種認(rèn)購方式。

場內(nèi)發(fā)售是指本基金募集期結(jié)束前獲得基金銷售業(yè)務(wù)資格并經(jīng)上海證券交易所和中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司認(rèn)可的上海證券交易所會員單位發(fā)售基金份額的行為。通過場內(nèi)認(rèn)購的基金份額登記在證券登記系統(tǒng)投資人的場內(nèi)證券賬戶下。

場外將通過基金管理人的直銷網(wǎng)點(diǎn)及基金場外銷售機(jī)構(gòu)的銷售網(wǎng)點(diǎn)發(fā)售或按基金管理人、場外銷售機(jī)構(gòu)提供的其他方式辦理公開發(fā)售。通過場外認(rèn)購的基金份額登記在登記結(jié)算系統(tǒng)投資人的場外基金賬戶下。

Q６：認(rèn)購基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有哪些門檻？

答：除去戰(zhàn)略投資者及網(wǎng)下投資者之外，公眾投資者為符合法律法規(guī)規(guī)定的可投資于證券投資基金的個人投資者、機(jī)構(gòu)投資者、合格境外機(jī)構(gòu)投資者和人民幣合格境外機(jī)構(gòu)投資者以及法律法規(guī)或中國證監(jiān)會允許購買證券投資基金的其他投資人。

而公眾投資者通過場內(nèi)及場外認(rèn)購公募REITs，也有不同的最低門檻要求，最低門檻大致在100元-1000元之間。

也有部分公募REITs產(chǎn)品目前尚未披露最低認(rèn)購門檻，需待基金公司之后對外發(fā)布基金份額發(fā)售公告或其他相關(guān)公告再明確。

Q7：基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總共募集多少份額？封閉期多長？

答：單個公募REITs募集份額在１億份至１５億份不等，申萬宏源證券研究報(bào)告顯示，公募REITs預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模差距較大，其中，預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模最大的是平安廣州交投高速公路 REITs，預(yù)計(jì)募集規(guī)模為 86.74 億元，其次是中金普羅斯倉儲物流 REITs，預(yù)計(jì)募集規(guī)模為 56.18 億元。

公募REITs封閉期都非常長，部分公募REITs的封閉期長達(dá)９９年，不過公募REITs發(fā)行結(jié)束后會在上交所或深交所上市交易，封閉式基金場內(nèi)交易可能會有折溢價風(fēng)險(xiǎn)，投資者需要特別關(guān)注。

Q8：REITs產(chǎn)品的投資范圍是什么？

答：其實(shí)這類產(chǎn)品主要投資于目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券全部份額，而其他基金資產(chǎn)可以投資于利率債、信用等級在AAA（含）以上的債券及貨幣市場工具。

一般規(guī)定：投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券的比例不低于基金資產(chǎn)的80%，但因基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目出售、按照擴(kuò)募方案實(shí)施擴(kuò)募收購時收到擴(kuò)募資金但尚未完成基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目購入及中國證監(jiān)會認(rèn)可的其他因素致使基金投資比例不符合上述規(guī)定投資比例的不屬于違反投資比例限制；因 除上述原因以外的其他原因?qū)е虏粷M足上述比例限制的，基金管理人應(yīng)在60個工作日內(nèi)調(diào)整。

從表格可以看看具體情況：

Q９：基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs費(fèi)率如何？

答：這些產(chǎn)品分別收取管理費(fèi)、托管費(fèi)、認(rèn)購費(fèi)等費(fèi)用。管理費(fèi)采取固定+浮動的模式，因?yàn)椴扇》忾]運(yùn)作模式，沒有申購費(fèi)及贖回費(fèi)。

Q10：這批產(chǎn)品的流動性如何？風(fēng)險(xiǎn)多高？

答：網(wǎng)下發(fā)售與公眾投資者發(fā)售不同于戰(zhàn)略配售，投資人所持份額無鎖定期，可在二級市場自由流通。這批產(chǎn)品REITs啟動了做市商來保障流動性，且基金份額還可通過質(zhì)押協(xié)議回購、質(zhì)押式三方回購等方式進(jìn)行交易，因此，網(wǎng)下發(fā)售與公眾投資者發(fā)售的份額將具備更高的流動性。投資者可以多看看這些產(chǎn)品的流動性提供商的家數(shù)和具體情況。

對于投資者而言，公募REITs是一種低門檻投資不動產(chǎn)的工具，通常來說具有長期收益較好并且分紅較為穩(wěn)定的優(yōu)勢，具備較好的投資價值。此外，作為另類投資產(chǎn)品，公募REITs與其他主流投資品種的相關(guān)性較低，能夠有效分散投資組合的風(fēng)險(xiǎn)。

從這些產(chǎn)品的招募說明書來看，也清晰揭示了背后風(fēng)險(xiǎn)，包括但不限于：基金價格波動風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)售失敗風(fēng)險(xiǎn)、交易失敗、基金合同提前終止的風(fēng)險(xiǎn)、稅收等政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)等。

本文源自中國基金報(bào)