本報記者 余燕明 北京報道

近日，證監(jiān)會啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作。

同日，為規(guī)范私募投資基金從事不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（以下簡稱“基金業(yè)協(xié)會”）起草并發(fā)布了《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》（以下簡稱“《不動產(chǎn)試點指引》”）。

根據(jù)《不動產(chǎn)試點指引》，不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

“證監(jiān)會開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，將進一步促進房地產(chǎn)市場盤活存量，進而規(guī)范及完善私募股權(quán)投資基金的發(fā)展模式，擴大房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，對于促進房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展屬于重大利好。”高和資本執(zhí)行合伙人、清華五道口不動產(chǎn)金融研究中心副主任周以升向《中國經(jīng)營報》記者表示。

“第三支箭”再延續(xù)

證監(jiān)會方面表示，開展不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，是落實黨中央和國務(wù)院有關(guān)“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的決策部署，將進一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢，滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，健全資本市場功能，促進房地產(chǎn)市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實體經(jīng)濟功能的重要舉措。

據(jù)記者了解，不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案，不斷探索積累不動產(chǎn)投資運作經(jīng)驗。如為貫徹國務(wù)院關(guān)于堅持租購并舉、加快發(fā)展長租房市場的工作部署，證監(jiān)會支持建設(shè)銀行住房租賃基金于2022年10月在基金業(yè)協(xié)會完成備案。

由于不動產(chǎn)私募投資基金在投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

周以升向記者介紹，證監(jiān)會支持基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架內(nèi)增設(shè)不動產(chǎn)私募投資基金類別，并實行差異化監(jiān)管政策，對私募股權(quán)基金發(fā)展與不動產(chǎn)領(lǐng)域投資兩方面都有著多層次的意義和功能。

“對當(dāng)前最緊迫的房地產(chǎn)紓困工作來說，去年底證監(jiān)會為支持房企股權(quán)融資釋放了‘第三支箭’，當(dāng)中已經(jīng)明確將積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、在建未完成項目、基礎(chǔ)設(shè)施，促進房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。”周以升說。

周以升補充說：“跟公募REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的功能一樣，不動產(chǎn)私募投資基金同樣具有盤活存量的作用。盤活存量不動產(chǎn)的終點是公募REITs，在資產(chǎn)孵化培育階段，不動產(chǎn)私募投資基金實際上相當(dāng)于提供了金融工具，這樣就形成了一個新的資本循環(huán)，從私募基金到類REITs、再到公募REITs，產(chǎn)業(yè)鏈就很完整了?！?/p>“之前的不動產(chǎn)投資鏈條上，一直就欠缺了私募基金，現(xiàn)在把這塊拼圖補上了。從市場規(guī)模上看，不動產(chǎn)私募投資基金將會非常龐大，還會為公募REITs孵化、培育和輸送更多優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)項目?！敝芤陨f。

周以升還進一步介紹，對微觀層面的經(jīng)營主體來說，私募投資基金將會推動房地產(chǎn)開發(fā)商、基礎(chǔ)設(shè)施投資企業(yè)、地方國企等經(jīng)營模式、商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變。

“當(dāng)然，對私募基金管理人和機構(gòu)投資者來說，《不動產(chǎn)試點指引》全面放開了私募基金對不動產(chǎn)投資的監(jiān)管，將有更大的自由度和開放性去展業(yè)?！敝芤陨f，“在此之前，私募基金針對不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資活動，在投資標的、投資方式等方面受到諸多限制，同時增加了交易成本和監(jiān)管難度。而現(xiàn)在，《不動產(chǎn)試點指引》在稅收、交易結(jié)構(gòu)、貸款擔(dān)保、股債比等方面放開以后，比如紓困項目、存量商品住宅、租賃住房等，都可以嘗試去做了?！?/p>建立新的良性循環(huán)

據(jù)記者了解，《不動產(chǎn)試點指引》明確并嚴格限定了不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍，即包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房在內(nèi)的特定居住用房以及商業(yè)經(jīng)營用房和基礎(chǔ)設(shè)施項目三大類資產(chǎn)。而其中特別值得關(guān)注的是不動產(chǎn)私募投資基金對存量商品住宅的投資規(guī)則。

一方面，《不動產(chǎn)試點指引》重新放開了私募基金對普通住宅、公寓等非經(jīng)營性住宅項目的投資；另一方面，存量商品住宅限定于已經(jīng)取得“五證”且已實現(xiàn)銷售或主體建設(shè)工程已開工的項目，對比《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號——私募資產(chǎn)管理計劃投資 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》等過往政策中對于新拿地、拍地項目的限制，《不動產(chǎn)試點指引》的適用情形顯然更為嚴格。

這也意味著即使私募基金重新被允許投資于商品住宅項目，但投資邏輯和投資模式已經(jīng)發(fā)生了徹底改變。

此外，記者還注意到，《不動產(chǎn)試點指引》對于私募基金管理人的主體資格也提出了嚴格要求。除了應(yīng)滿足股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求等必要條件外，還特別強調(diào)其主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方。

“我們應(yīng)該從更高層次的政策框架上來理解不動產(chǎn)私募投資基金的功能和價值。監(jiān)管層不會允許它成為一個給住宅開發(fā)增加杠桿的工具，也不會讓房地產(chǎn)業(yè)重新回到傳統(tǒng)開發(fā)模式的老路上?！敝芤陨f，“因此《不動產(chǎn)試點指引》限定私募基金只能投向存量商品住宅項目，也把開發(fā)商排除在私募基金管理人資格之外。”

不過，周以升解釋稱，盡管不動產(chǎn)私募投資基金不被允許支持拿地和增量項目開發(fā)，但現(xiàn)階段對幫助房企化解風(fēng)險、改善資產(chǎn)負債表將會發(fā)揮出巨大作用。

“不動產(chǎn)私募投資基金能夠成為紓困項目的一個最優(yōu)解，推動出險房企脫困。在房企資產(chǎn)負債表內(nèi)沉淀下來的項目資產(chǎn)，將可以通過不動產(chǎn)私募投資基金進行盤活，拿回現(xiàn)金和權(quán)益資本后償還債務(wù)，化解財務(wù)壓力，讓房企經(jīng)營重新步入良性循環(huán)?！敝芤陨f，“在這個過程中，房企的經(jīng)營模式、商業(yè)模型其實也發(fā)生變化了?！?/p>相比于銀行信貸、AMC資產(chǎn)管理公司對房企的紓困救助，周以升認為不動產(chǎn)私募投資基金更具優(yōu)勢。“它們主要是牌照化的金融機構(gòu)，并沒有深層次主動管理的能力?！敝芤陨f，“不動產(chǎn)私募投資基金本質(zhì)上實現(xiàn)了產(chǎn)融的深度結(jié)合，它是一種產(chǎn)融結(jié)合的典范。當(dāng)下國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的核心邏輯，就是讓金融工具服務(wù)于實體經(jīng)濟。”

“內(nèi)需不振已經(jīng)成為影響國內(nèi)經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展與增長的難題，正如高層頻頻表態(tài)，將當(dāng)期總收入最大可能地轉(zhuǎn)化為消費和投資，是經(jīng)濟快速恢復(fù)和高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵，金融服務(wù)大有可為?！敝芤陨f，“比如購物中心，作為消費類的不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施，如果不能實現(xiàn)良性發(fā)展，它就很難成為消費的落腳點?！?/p>“很激動、很振奮看到不動產(chǎn)私募投資基金的高效落地，它會是國內(nèi)不動產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)行業(yè)的里程碑事件?！敝芤陨嬖V記者，“監(jiān)管層將不動產(chǎn)私募投資基金作為新的產(chǎn)品類別梳理出來放在了聚光燈下，私募基金管理人和機構(gòu)投資者會更積極地配置不動產(chǎn)，推動房地產(chǎn)行業(yè)建立新的良性循環(huán)、探索新的發(fā)展模式?！?/p>（編輯：盧志坤 校對：宛玲）