自2020年4月30日，國家發(fā)改委聯(lián)合中國證監(jiān)會發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》之后，公募REITs這一類產品正式成為市場聚焦點。

而在2021年4月21日，首批公募REITs正式上報，揭開了這一萬億級市場的歷史序幕。這類產品正“快步前行”，截至5月8日，已上報的reits產品達到10只，滬深兩市交易所分別擁有6只、4只，均獲得受理。這意味著，距離公募REITs產品正式出爐，又向前邁出一大步，市場紛紛預測公募REITS產品大概率今年內落地。

在這個萬億級市場面前，目前大中型基金公司紛紛積極參與其中，“尋找項目”和“招兵買馬”成為兩大關鍵詞。對于普通投資者來說，公募REITs投資的是掛鉤地區(qū)發(fā)展以及對抗通脹的優(yōu)質基礎設施，在目前市場利率持續(xù)走低的環(huán)境下，是難得的優(yōu)質資產，同時可在二級市場交易，為普通大眾投資者開辟了新的資產配置路徑。

10只REITS產品被受理

基金公司積極備戰(zhàn)

國內公募REITs進展早已成為市場關注的焦點，這一個萬億級別市場讓整個行業(yè)都沸騰起來，可以說，近一兩年不少基金公司發(fā)力點就在REITs業(yè)務上，招兵買馬、尋找項目等。

市場積極性較高，讓這類產品進展迅速。在4月21日，浙商證券滬杭甬、國金鐵建重慶渝遂高速公路、中航首鋼生物質、博時招商蛇口產業(yè)園等四只產品上報。在4月28日，先后有平安廣州交投廣河高速公路、華安張江光大園、富國首創(chuàng)水務、中金普洛斯倉儲物流、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流、東吳-蘇州工業(yè)園區(qū)產業(yè)園上報。

目前已經上報的10只產品均已經獲得滬深兩市交易所受理，比較快的是博時招商蛇口產業(yè)園產品，目前已經處于“已問詢”狀態(tài)。同時，目前這10只產品相關招募說明書、基金合同、基金托管協(xié)議、基金法律意見書已經披露。從這些產品申報稿來看，復雜程度遠勝于普通的公募基金，單從基金招募說明書來看，有產品就達到三四百頁。

而從業(yè)內采訪發(fā)現(xiàn)，目前已經上報產品的公司正在積極準備后續(xù)工作，未上報產品的公司也在積極跟蹤后續(xù)進展，備戰(zhàn)REITS業(yè)務。

如博時基金表示，博時招商蛇口產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金首批上報。自基礎設施REITs試點開展以來，就保持高度重視，與發(fā)改委、證監(jiān)會、交易所、基金業(yè)協(xié)會等監(jiān)管機構保持順暢溝通。同時，與律所、會計師事務所、評估公司等外部機構保持密切聯(lián)絡，與原始權益人保持深入交流。在產品方案、交易結構、制度建設、運營管理、詢價發(fā)行、估值核算等方面已經形成了較為成熟的解決方案，為基礎設施REITs基金的順利推出做好了充分準備。

中航基金公募REITs業(yè)務相關負責人表示，在2020下半年就成立公募REITS工作小組，并且啟動公司運營相關系統(tǒng)改造，目前還與交易所、中登及代銷機構進行有序測試，測試內容涵蓋戰(zhàn)投繳款、網下投資者詢價、定價、繳款、配售，以及公眾投資者的認購、配售等環(huán)節(jié)，系統(tǒng)測試工作將按期有序完成。

上述人士還表示，目前針對戰(zhàn)略配售投資者，管理人結合投資人意向、投資人內部流程安排、發(fā)行時間以及投資人與首鋼、中航基金的戰(zhàn)略合作聯(lián)動等因素，初步明確戰(zhàn)略配售投資者的名單及額度。

尤其值得一提的是，中航基金還進行了公眾投資者的投教、風險揭示等工作準備。公眾投資者可通過場內或場外認購中航首鋼生物質基礎設施REITs。目前與各代銷機構初步溝通，反饋情況比較積極，初步與代銷機構溝通需要做好客戶投教、風險揭示工作，宣導長期投資的理念。內部已進行相關宣介材料的制作，待基金批文批復，完善宣介材料中的各項要素，并過內部法審后，將安排發(fā)送各代銷機構，并開展渠道路演培訓工作。

此外也有一些基金公司非常積極。如新華基金表示，新華基金從去年8月份開始，聯(lián)合股東單位共同組建基礎設施REITs團隊并開展業(yè)務，由公司總經理親自負責，從首個項目競標、方案投決都親自把關。目前新華基金REITs在做項目9單，已上報屬地發(fā)改委基礎設施基金儲備項目庫。并且，新華基金已經建立健全了與公募REITs相關的投資制度與、內控制度、運營管理制度并已經與潛在的商業(yè)銀行、保險公司等接洽，就產品認購、代銷、托管等展開一攬子合作商談。

德邦基金也已組建了專門的公募REITs業(yè)務部，依據各項業(yè)務規(guī)則及指引，制定了基礎設施REITs管理制度和各項細則，明確了業(yè)務各節(jié)點操作規(guī)程以及項目篩選標準，并根據業(yè)務指引進一步加強盡職調查工作，并保持和證監(jiān)會、交易所的及時溝通。

首批REITS項目種類豐富

記者梳理目前已被上報的REITs來看，這些產品類型豐富，涉及到高速公路收費、垃圾處理、產業(yè)園區(qū)、倉儲物流等，項目所在地也涉及全國各地，如重慶、浙江、北京、深圳等。而不少基金公司也積極研究這些項目，計劃將項目目標集中于“大型央企、國企或者大型龍頭民企”，優(yōu)先考慮成熟度高的資產。

新華基金就梳理目前公布的首批試點項目發(fā)現(xiàn)有三大特色，第一是項目股東方（原始權益人）背景突出，均為大型央企或地方國企或細分行業(yè)的絕對龍頭民企。

第二、項目質地較好，各家原始權益人都拿出了“壓箱底”的最核心的資產，例如中國鐵建和浙江高速都是拿出了已經運營十多年的高速公路，招商蛇口、張江高科的產業(yè)園項目亦是運營多年，成熟度較高。

第三、原始權益人為支持項目成功發(fā)行，都做出了誠意十足的支持，參與認購的比例普遍都在50％以上，從融資效率上可能未必能超過傳統(tǒng)的銀行抵押貸款，但是作為首批試點項目成功發(fā)行REITs，其綜合效益是多方面綜合的，也不能僅僅從融資效率角度去狹義的理解。

中航基金公募REITs業(yè)務相關負責人表示，首批項目從類型上有特許經營權和園區(qū)產權類這兩種業(yè)態(tài)，特許經營類收入比較穩(wěn)定，產權類的項目資產升值更有想象空間，上述項目均符合國家發(fā)改委、中國證監(jiān)會對底層資產的標準和要求。此外，首批的4個項目及目前整體上報的10個項目，無論從底層資產質量、業(yè)態(tài)分布和區(qū)域分布都是極具代表性，資產質量優(yōu)秀，現(xiàn)金流穩(wěn)定的，相比于文件中規(guī)定的標準有著更高的要求，優(yōu)中選優(yōu)。

“未來開發(fā)項目時，首先要滿足國家發(fā)改委對于底層資產篩選的標準，再結合中航基金自己的特點，篩選出適合未來公司業(yè)務發(fā)展方向的項目，同時也要充分考慮未來在業(yè)務協(xié)同和可持續(xù)發(fā)展上有特點和代表性的項目?！鄙鲜鰳I(yè)務負責人表示。

此外，中金基金表示，首批項目從合規(guī)角度，經歷了嚴格的篩選，監(jiān)管規(guī)則對底層資產及交易的合法合規(guī)性有極高要求；從基礎設施資產的角度，試點項目均為成熟的基礎設施資產，預期具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流和分配能力；從基金治理的角度，首批試點項目著重體現(xiàn)了對基金份額持有人，特別是公眾投資人利益的保護，并對信息披露提出了很高要求，這有利于產品后續(xù)的規(guī)范透明運作，也將倒逼傳統(tǒng)基礎設施行業(yè)提升整體投資運營能力。

博時基金表示，未來在遴選基礎設施REITs項目時，最為關注項目本身所處行業(yè)、競爭格局、經營能力、分紅率情況、合規(guī)問題等方面，同時綜合考量原始權益人、實際控制人、外部管理人等參與方的資質和背景。

積極招兵買馬備戰(zhàn)

人員來自券商、產業(yè)居多

公募REITs業(yè)務和公募基金傳統(tǒng)業(yè)務大相徑庭，擺在不少基金公司面前的第一大問題是專業(yè)的人員。不少接受采訪人士認為，目前此項業(yè)務人員缺口較大，目前人員主要來自于投資機構、券商投行部以及相關運營管理機構，而未來具備資產運營管理能力人才是“搶手貨”。

從目前各大招聘網站也可以一窺目前行業(yè)對REITS人才的迫切需求。中國基金報記者從獵聘網就發(fā)現(xiàn)，僅僅看最近一周的招募信息，就有來自中銀基金、廣發(fā)基金、長城基金、新華基金以及不少知名基金公司的招聘信息，其中包括REITS承攬崗、業(yè)務崗、運營崗等，也不少給出了不錯的薪資待遇。

新華基金就表示，由于公募REITs與公募基金傳統(tǒng)業(yè)務大相徑庭，需要基礎設施資產投資與運營兩方面人才，相關人才又要涉及到多個行業(yè)多個類別，擁有五年以上相關經驗。對于大部分基金公司而言，均沒有相關人才儲備，業(yè)務的前期投入相對較大，必須要增加相關人員配置。另一方面，現(xiàn)有的人才也在積極培養(yǎng)各方面的專業(yè)能力，尤其是對于公募REITs而言，資產運營管理能力尤為重要，能夠完全符合公募REITs股權運營相關要求的人員較為稀缺。

而來目前團隊搭建來看，不少REITS團隊成員來自于券商、產業(yè)等。如德邦基金表示，從券商和產業(yè)招聘了專業(yè)的資產證券化項目承攬承做人員和基礎設施資產運營管理人員，已組建起專門的公募REITs業(yè)務部。新華基金也成立了REITs投資部，計劃組建10人左右的專業(yè)REITs團隊，目前人員也主要來自于投資機構、券商投行部以及相關運營管理機構。

此外，中金基金也表示，目前除從中金內部抽調精兵強將以外，公司從本輪試點的相關基礎設施行業(yè)、業(yè)內領先的產業(yè)基金和投資機構等基礎設施投資和運營管理方面的龍頭企業(yè)引入資深專業(yè)人才。中金投行部門的REITs專業(yè)團隊也與中金基金組成聯(lián)合工作組，為試點項目穩(wěn)步推進全面保駕護航。

“中航基金針對REITs業(yè)務，根據監(jiān)管要求新設立不動產投資部，團隊成員具有法律、審計、地產私募基金、項目運營管理相關經驗，公司市場條線在華北、華東、華南分別有同事覆蓋轄區(qū)內的機構客戶及代銷機構，實現(xiàn)高效地服務轄內機構、渠道，配合處理CA證書辦理，協(xié)調投資進度流程與基金發(fā)行節(jié)奏安排，及時解答關于本基金的相關問題?！?中航基金公募REITs業(yè)務相關負責人表示，未來會重點引入具有產業(yè)經營和管理經驗的人加入REITs團隊，以滿足未來業(yè)務發(fā)展的需要。

馬不停蹄尋找好項目

自公募reits業(yè)務正式啟動以來，各大基金公司對公募REITs業(yè)務都非常重視，“公司內部出臺了很多激勵政策，鼓勵大家積極去尋找好的項目?！币晃槐本┗鸸救耸客嘎?，目前行業(yè)普遍在爭搶新項目、好項目，市場競爭也頗為激烈。

而多位受訪的人士表示，目前正在積極儲備項目。如已申報的中金普洛斯項目的中金基金表示，目前也在積極推動和儲備本輪重點支持區(qū)域的優(yōu)質基礎設施REITs項目。新華基金也表示，目前該公司REITs在做項目約十單左右，原始權益人均為國企背景，已上報屬地發(fā)改委基礎設施基金儲備項目庫。

而中航基金公募REITs業(yè)務相關負責人表示，目前已經開始前期的盡調準備工作，從國內存量的基礎設施資產來說，這個萬億級市場還是很大的。前期有些項目還需要基金管理人進行一輪篩選，開展試點需要根據不同項目的情況，協(xié)助完成相關的手續(xù)，滿足試點條件，其中后續(xù)方案設計、與原始權益人和政府的溝通都是需要公募基金管理人重點開展的工作。

“我國REITs剛剛試點，大量的優(yōu)質REITs項目尚待挖掘，如傳統(tǒng)投行項目一樣，優(yōu)質項目歷來是稀缺資源，因此對優(yōu)質項目的承攬競爭在任何行業(yè)都存在?！辈r基金相關人士表示，現(xiàn)階段REITs項目的競爭主要是投行能力的競爭；在市場存量達到一定程度之后，REITs項目的競爭會過渡到專業(yè)服務能力、資產運營能力、銷售定價能力、市場排名及市場影響力方面。

德邦基金也表示，該公司已有多個類型的項目儲備。從公募REITs底層資產來看，優(yōu)質基礎設施項目確實仍較稀缺?，F(xiàn)階段公募REITs還未普及，各地方政府對創(chuàng)新類業(yè)務抱有一定顧慮，尤其涉及國有資產、股權出讓等事宜較為敏感。此外，對融資理解還處于偏債為主，通常會選擇快捷的銀行貸款、公司債券、企業(yè)債券來進行融資。

新華基金也進一步表示，對于基礎設施公募REITs而言，合規(guī)性與盈利性是衡量項目優(yōu)劣的兩大硬性指標。目前監(jiān)管對盈利的要求是未來前三年平均預計現(xiàn)金流分派率高于4％。從第一批已受理項目來看，不動產類項目由于收入來源相對穩(wěn)定，且不動產屬性有一定升值空間，前幾年分派率僅略高于4％；特許經營權類項目由于未來升值空間有限，前幾年的收益分派率都較高。對標首批項目，國內屬于國家鼓勵支持的七大行業(yè)，且盈利性好的資產并不缺乏。

“目前來看，規(guī)模較大的項目儲備不多，主要原因是由于某些資產規(guī)模大的央企、國企還處于觀望階段，雖然市場對REITs的期待普遍都比較高，大部分客戶也表現(xiàn)了濃厚的興趣，但仍舊需要通過二級市場的檢驗決定公司是否選擇公募REITs作為融資渠道?！毙氯A基金表示，目前公募REITs還處于試點階段，監(jiān)管機構從謹慎角度肯定會對項目提出更高的要求和標準，基礎設施行業(yè)很多項目本身是具有一定的公益屬性的，但是投資人對收益的預期是市場化的，可能符合投資回報預期的并不多。如后續(xù)試點范圍能擴大到商業(yè)地產、養(yǎng)老地產、旅游地產等市場化運營程度更高的行業(yè)，可能優(yōu)質項目會更多。公募REITs整個市場的成熟和穩(wěn)定還需要幾年的時間，此外，監(jiān)管政策的日趨完善也會更加提高基礎設施項目原始權益人的積極性。

“從我們前期接觸的情況來看，原始權益人對于參與REITs的積極性還是比較大的，對于盤活公司底層資產、促進經濟內循環(huán)和降低杠桿都有一定幫助?！鼻笆鯮EITs業(yè)務人士表示。

萬億新藍海將開閘

公募REITs發(fā)展前景廣闊

中國基金報記者 李樹超

繼去年4月我國公募REITs試點通知發(fā)布后，今年4月底公募REITs產品陸續(xù)上報，萬億市場新藍海的公募REITs即將迎來正式開閘。

多家基金公司及從業(yè)人士表示，公募REITs業(yè)務將開辟我國萬億市場新藍海，我國在基礎設施領域的大量投入，將讓這一市場前景非常廣闊，公募REITs也將成為各類投資者配置基建資產的最佳形式。

市場前景廣闊

產業(yè)背景系或券商系公募具備優(yōu)勢

北京大學光華管理學院的研究系列報告曾統(tǒng)計，按照保守估計，中國公募REITs市場規(guī)模將達到4萬億至12萬億元。考慮到中國城市化人口數量、不動產總量和固定資產投資明顯超過美國，中國REITs市場進入成熟階段后，規(guī)模將遠遠超過美國，具有更廣闊的發(fā)展空間。

“公募REITs的業(yè)務前景確實很大，潛在市場的確是萬億級別的，這也是國內經濟發(fā)展到這個階段的必然產物?！毙氯A基金相關人士表示，過去十幾年，國家和政府在基礎設施領域做了大量的投入，時至今日，新基建投資仍然是拉動中國經濟持續(xù)發(fā)展的重要驅動力，與之伴隨的是基礎設施公募REITs作為打通一、二級市場的產品，起到了盤活存量資產，同時為新項目投資注入權益性資金的橋梁作用。

談及公募REITs業(yè)務的前景，博時基金也表示，基礎設施REITs在中國剛剛起步，公司對中國REITs市場的未來充滿信心：一方面，中國本身是基建強國，經過多年的發(fā)展，我國在基礎設施領域已經儲備了相當可觀的體量，且一些基礎設施資產的收益穩(wěn)定性非常高，非常適合做REITs；另一方面，公募REITs可以部分解決企業(yè)資產周轉率低、資金占用時間長的困境，加快企業(yè)資金流轉，有利于國家基礎設施項目建設的發(fā)展。

中航基金公募REITs業(yè)務相關負責人認為，在國內國際雙循環(huán)的大背景下，公募REITs產品有助于國內經濟內循環(huán)的發(fā)展，通過將基礎設施資產金融產品化來提升存量資產的流動性，打開了基礎設施投資人的退出之門，完成了融、投、管、退的閉環(huán)。

德邦基金也提出，公募REITs是一個歷史的里程碑，未來將成為我國資本市場重要的組成部分，它的推出將給公募基金行業(yè)乃至整個資本市場帶來很大的發(fā)展機遇。中國擁有龐大不動產存量，隨著資本市場的不斷開放以及相關制度的進一步完善，中國未來很可能會成為REITs的國際金融中心。

雖然市場空間廣闊，但多家公募及人士認為，預計具有產業(yè)資本、當地國資部門背景的基金公司，以及券商系公募，將在這一新賽道上具備先發(fā)優(yōu)勢。

中航基金上述公募REITs業(yè)務負責人分析，有三類基金公司在未來REITs業(yè)務發(fā)展上會更有優(yōu)勢：一是主要股東具有產業(yè)資本背景的基金公司，未來產業(yè)降杠桿、資產證券化、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，公募基金都可以發(fā)揮主要作用；二是股東為券商的公募，券商在做資產證券化有很強優(yōu)勢，基金公司跟股東的關聯(lián)性和協(xié)同效應也會讓REITs業(yè)務有較大發(fā)展；三是股東有當地國資部門背景的，并且當地的國資部門對產業(yè)降杠桿、資產證券化和 REITs業(yè)務予以政策支持的基金公司，會在這個業(yè)務賽道上有很多機會。

新華基金也表示，產業(yè)背景系或券商系的公募基金在REITs業(yè)務上更具有優(yōu)勢，借助股東在項目資源端或者投行業(yè)務端的優(yōu)勢，有機會實現(xiàn)管理規(guī)模的大幅增長。尤其在業(yè)務開展初期，如果有先發(fā)優(yōu)勢，產品迅速落地具備規(guī)模效應后，先發(fā)優(yōu)勢會轉換成品牌優(yōu)勢。

定位為“另類固收+”產品

適合中等收益風險的投資者

從公募REITs產品的風險等級看，多家公募及從業(yè)人員表示，該類產品可以定位為“另類固收+”產品，在波動性和風險性上低于股票、高于固收產品，這類產品將為居民增加財產性收入開辟新渠道，也將為保險、銀行、養(yǎng)老金、券商資管、私募基金等機構投資者提供新選擇。

中金基金表示，以基礎設施這一體量巨大的大類資產為底層資產的公募REITs，風險收益特征有別于股、債，是有效的資產配置工具。公募REITs的投資門檻較低，便于交易，有利于提升資本市場的普惠性，為居民增加財產性收入開辟新渠道；從機構投資者的角度，公募REITs產品以提供長期穩(wěn)定分紅為目標，特別有助于引導養(yǎng)老金、保險等長期資金投資長期收益型資產，也將為保險、銀行等機構提供新選擇。

在中航基金上述公募REITs業(yè)務負責人看來，從風險等級上講，REITs在波動性和風險性上低于股票、高于固收產品，適合長期持有、具備中等風險承受能力的投資者。從目前意愿參與的機構投資者類型來看，不局限于保險和銀行，還包括券商自營、券商資管、私募基金等。尤其是保險，因為該類資金屬性是長久期的，對于長期持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金分派的資產具有比較強烈的配置意愿和需求；對銀行來講，銀行的凈值型轉型更偏愛波動小、收益穩(wěn)定的產品，而REITs本身安全性較高、波動性較小，正好具有這樣的特性。

德邦基金也認為，公募REITs作為一種兼具地產與投資屬性的產品，既能享受地產物業(yè)升值的紅利，又能享受二級市場的流動性，是大眾投資基建資產的最佳形式。從海外情況來看，這種特性不僅受到個人投資者的喜愛，養(yǎng)老金、保險公司等大型機構，也占據了REITs投資者的很大比例。

新華基金也表示，公募REITs產品有兩個最核心的特點：權益屬性和強制分紅，在收益和風險特征上都是介于股票和債券之間的一個夾層產品，因為底層資產屬于傳統(tǒng)投資領域的另類資產，可以把公募REITs定義為“另類固收+”。從投資角度，公募REITs比較適合追求長期穩(wěn)定投資收益的個人或者機構，這是對過往高收益類信托理財產品很好的替代。

在新華基金看來，公募REITs根據底層資產不同，也分為兩大配置類型：一是底層資產屬于收益權類的REITs項目，例如高速公路、污水處理等，資產本身并不具備較強的增值潛力，尤其資產運營收費并非完全市場化，但現(xiàn)金流穩(wěn)定，比較適合在降息周期中配置；二是底層資產屬于不動產類的公募REITs項目，例如產業(yè)園、倉儲物流地產，其權益屬性更重，底層資產的最大優(yōu)勢在于“抗通脹”，如果貨幣超發(fā)，流動性過剩，不動產的升值潛力就會體現(xiàn)的比較充分，適合在通脹周期中進行配置。

公募REITs業(yè)務機遇與挑戰(zhàn)并存

估值、流動性問題仍待完善

中國基金報記者 陸慧婧

從上報到接到交易所問詢函只用了不到10個工作日的時間，作為今年以來最受市場關注的創(chuàng)新產品，首批公募REITs以超預期的速度向前推進。

業(yè)內普遍預期，首批公募REITs有望在未來幾個月內正式上市交易，為基金行業(yè)打開萬億級的市場，不過對比海外成熟市場，國內公募REITs仍處于先試先行階段，估值、稅收、流動性問題仍待在摸索中完善，業(yè)內人士也紛紛對此獻計獻策。

公募REITS業(yè)務既是機遇也是挑戰(zhàn)

首批10只公募REITs產品已經率先進入受理、問詢階段，更多的基金公司仍在積極備戰(zhàn)下一批公募REITs，不過對于此前投資二級市場的公募基金而言，普遍沒有參與運營基礎設施項目的經驗，均處于在挑戰(zhàn)中“摸著石頭過河”的狀態(tài)。

新華基金認為，目前公募RIETs仍面臨三大挑戰(zhàn)：一是對REITs產品在資產出表問題依舊存在爭議。由于底層基礎設施項目依賴原始權益人的運營管理，且監(jiān)管要求項目股權出售后原始權益人至少回購20％，資產的出表變得難以實現(xiàn)。但根據已受理項目，資產即便不出表，基金管理人仍應履行主動管理職責，有效運用各類手段管理基礎設施項目。

二是REITs基礎資產的合規(guī)性問題。在新華基金看來，基礎設施資產從項目建設到運營都需要大量的審批、審核流程，由于種種原因，某些資產會缺失相關的手續(xù)文件，需要有關部門給予合理解釋或者認可，在這一點上，各個地方的要求及執(zhí)行力度均有所不同，需要基金管理人審慎把握。

三是REITs業(yè)務的開展屬于典型的“資管業(yè)務投行化”或者“投行業(yè)務資管化”，和以前的ABS業(yè)務有點類似，用的是資管牌照，也有存續(xù)期的管理，但是在項目獲取、產品銷售方面又比較類似投行業(yè)務，因此，公募REITs的業(yè)務是結合了投行業(yè)務和資產業(yè)務，但是專業(yè)性更高，后續(xù)運營難度更大，對公募基金作為另類資產的管理人和運營機構，提出了更高的人才需求。

德邦基金也談到，國內公募REITs項目還處于試水階段，離成熟市場還有很長一段路要走，其中存在不少問題和難點?！笆紫仁莾?yōu)質基礎設施項目難以挖掘；其次是稅收改革，國內未像美國針對公募REITs項目有特殊的稅務豁免政策，現(xiàn)階段國內公募REITs項目因為前期重組和項目存續(xù)運營過程中涉及企業(yè)所得稅，所以相對來說，增加了原始權益人融資成本，減少了投資者的收益；此外，從基金公司層面來說，基金公司需要完善系統(tǒng)建設，在發(fā)行、詢價、認購、配售等環(huán)節(jié)做好和交易所平臺的對接，加強內部控制?！?/p>“發(fā)展公募REITS業(yè)務對公募基金而言既是機遇也是挑戰(zhàn)?！痹诓r基金看來，公募REITs是全新的業(yè)務模式，需建立全新的業(yè)務體系和流程，招募專業(yè)人才，原有的投資決策體系和投資研究型人才不適用于公募REITS。不同于傳統(tǒng)公募基金，基金經理按照市場價格買賣證券，REITS的基金經理對于持有并運營基礎設施的公司具有實際控制和管理的權利，因此需要對其進行嚴格監(jiān)管：除了直接的財務管控，在戰(zhàn)略層面，經營層面都需要進行緊密的管控。站在基金公司角度看，公募REITs的風險管理涉入新領域?；鸸芾砣诵枰獙⒐糝EITS的風險把控在事前定好規(guī)則，將存續(xù)期的執(zhí)行情況納入評估體系。公募REITs還要求基金公司提高財務核算人員的專業(yè)水平，不同于傳統(tǒng)的基金會計，公募層面需合并報表。

作為創(chuàng)新產品，公募RIETs的銷售適當性問題也備受業(yè)內重視，中航基金公募REITs業(yè)務相關負責人指出，由于公募REITs屬于創(chuàng)新品種，公眾投資者以及代銷機構在以往的投資和銷售中接觸較少，存在投資人對公募REITs品種認識不深刻、規(guī)則指引不熟悉、投資流程不明確的問題。在后續(xù)發(fā)行過程中，需要做好客戶投教、風險揭示工作，宣導長期投資的理念。

流動性不足及估值定價難等問題仍待解

公募REITs采取封閉式運作并在證券交易所上市，從首批上報的產品上看，多只公募REITs的期限長達10年以上，如何解決這類基金上市之后流動性不足及估值定價難、稅收優(yōu)惠仍不完善等問題，關系到公募REITs未來長遠發(fā)展。

中航基金公募REITs業(yè)務相關負責人告訴記者，現(xiàn)在監(jiān)管規(guī)定，每個基礎設施公募REITs產品必須至少配備一家做市商，據其透露，目前中航基金正在準備的產品充分考慮到未來流動性的問題，安排了四家做市商。各家做市商正在結合產品實際情況做相應的方案和計劃。

新華基金則建議，針對未來將會出現(xiàn)的流動性不足問題，考慮到基礎設施公募REITs上市后，其運作和交易模式均類似于上市公司，依據目前二級市場現(xiàn)狀，市值過小可能會造成交易不活躍、投資人認購意向不足的情況，預期公募REITs市值過小也同樣面臨交易不活躍的問題，因此，提高發(fā)行的市值門檻能夠一定程度避免后期流動性不足的問題。

“關于公募REITs上市后的流動性和折溢價問題，是否可設置封轉開機制，以及封轉開以后的套利等?！钡掳罨鹨步o出了的建議。

而對于估值問題，新華基金稱，公募REITs產品定價邏輯基于底層基礎資產運營情況，由于未來的現(xiàn)金流預測是核心的估值參數，收益法成為最主要的估值方法?，F(xiàn)金流的預測主要參考基金管理人提供的信息，投資者需要自己根據各類型資產進行折現(xiàn)率的選擇，最終形成對資產估值的基本判斷。當然，隨著市場發(fā)展的日趨成熟，將來也有可能參考目前股票市場常用的市盈率、市凈率對比法對資產進行定價。

“現(xiàn)在按照證監(jiān)會要求，普遍采用現(xiàn)金流貼現(xiàn)的估值方法，我們感覺從估值方法上來講，不存在困難。對未來項目公司底層現(xiàn)金流的預測上，由于各個類別的資產有不同特性，個性化較強，可能存在一定不確定性?！鄙鲜鲋泻交鸸糝EITs業(yè)務相關負責人表示。

據德邦基金了解，對機構投資者來說，如果按照市價法進行估值，會對財務產生波動性影響，大多不愿意投資此類產品。在德邦基金看來，以后能不能允許長期機構投資者不按照市價估值，按照成本價估值或者是凈值估值，是值得探討的問題。

此外，德邦基金直言，公募REITs最大的驅動力就是稅收優(yōu)惠，建議按照國際慣例，以稅收驅動為基本指導思想，明確國內公募REITs設立和經營的稅收政策。

新華基金表示，在稅收問題上，由于沒有明確的指導意見，根據現(xiàn)行政策，公募REITs產品存在運營及分配環(huán)節(jié)雙重繳稅的問題，需要各個地方政府在國家政策允許的范圍之內因地制宜給予一些稅收優(yōu)惠的政策支持。

“關于稅收的問題，還要看上市后國家層面出具的進一步相關政策，我們也會和監(jiān)管部門保持積極的溝通和關注。”上述中航基金公募REITs業(yè)務相關負責人稱。

本文源自中國基金報