近日，證監(jiān)會為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢，啟動了不動產(chǎn)私募基金試點，將不動產(chǎn)私募基金從股權(quán)基金中獨立出來，做為新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”產(chǎn)品類型。作為房地產(chǎn)行業(yè)的助力者，盤活房企的存量資產(chǎn)，化解房地產(chǎn)風(fēng)險項目，作為權(quán)益類資金的不動產(chǎn)私募基金有助于房地產(chǎn)市場向良性發(fā)展。

不動產(chǎn)私募投資基金其投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）和商業(yè)經(jīng)營用房以及基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

基金業(yè)協(xié)會所發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》，要求參與試點的私募股權(quán)投資基金管理人實繳資本不低于2000萬元，且具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗，在管不動產(chǎn)投資本金不低于50億元，或自管理人登記以來累計管理不動產(chǎn)投資本金不低于100億元等。

試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構(gòu)投資者為主。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣。鼓勵境外投資者以合格境外有限合伙人Qualified Foreign Limited Partner 方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

設(shè)置了較高的首輪實繳出資門檻，體現(xiàn)出以引入機構(gòu)資金為主要目的，對自然人的出資比例限制在不得超過基金實繳金額的20%，防范了涉眾風(fēng)險。不動產(chǎn)私募基金未來長遠(yuǎn)發(fā)展首先需要進(jìn)一步拓寬機構(gòu)投資者來源，鼓勵銀行理財子公司、保險資管、政策性配套資金等參與。滿足了不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。

不動產(chǎn)私募基金的投向為底層價值明確的不動產(chǎn)類資產(chǎn)。明確基金財務(wù)不得向被投企業(yè)以外主體提供擔(dān)保，或投資于私募管理人或其實際控制的項目，確保了基金財產(chǎn)價值的風(fēng)險隔離，同時也避免了自融等風(fēng)險。

近日根據(jù)《中國建設(shè)報》相關(guān)報道，由住建系統(tǒng)承擔(dān)的房屋建筑和市政設(shè)施普查，涉及全國6.6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑。其中，農(nóng)村房屋量大面廣，以棟數(shù)計占城鄉(xiāng)房屋建筑總量90%以上，以面積計占一半；而城鎮(zhèn)房屋則為4700多萬棟，同時分為住宅與非住宅兩大類。

我國不動產(chǎn)行業(yè)積累的存量資產(chǎn)規(guī)模區(qū)大，房地產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)方對資產(chǎn)盤活有迫切需求，機構(gòu)投資者作為市場主力，不動產(chǎn)私募投資基金未來具有廣闊的發(fā)展前景。募投管退需步入良性循環(huán)。未來需要進(jìn)一步拓寬退出渠道。而公募REITs是存量資產(chǎn)盤活退出的重要渠道，不動產(chǎn)私募投資基金是孵化公募REITs合格資產(chǎn)的重要來源。

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