文/柏文喜

近日，證監(jiān)會啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作。就證監(jiān)會此次啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點的目的而言，顯然是為了促進樓市回暖而將之前已經(jīng)涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)、保租房、長租房、基礎(chǔ)設(shè)施的REITs試點范圍擴大到特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房等。

為慎重起見，監(jiān)管部門對不動產(chǎn)基金管理人也提出了較高的要求，須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全、實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方方，須為具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

同時也對不動產(chǎn)投資基金設(shè)定了較高的投資門檻，首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構(gòu)投資者為主，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%。而且不動產(chǎn)基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募，鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

另外，就不動產(chǎn)基金對被投資企業(yè)借款或者提供擔保也規(guī)定了較為嚴格的條件，要么需要持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有51%以上股權(quán)且被投資企業(yè)可實現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點的備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風險隔離，也就是說雖然沒有規(guī)定底層資產(chǎn)必須出表，但是卻不得借助和依賴原始權(quán)益人的主體信用來進行增信。

就試點工作程序而言，也對基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規(guī)范要求。

總之，在積極推進不動產(chǎn)私募基金試點擴大范圍到特定商品房，以發(fā)揮不動產(chǎn)私募投資基金作用，促進房地產(chǎn)融資和推動房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇與市場回暖的同時，為穩(wěn)妥推進不動產(chǎn)私募投資基金試點而采取了提高投資者準入標準、嚴格監(jiān)管、加強行業(yè)指導(dǎo)等審慎措施，可見證監(jiān)會在推動不動產(chǎn)私募投資基金試點擴大至特定居住用房過程中，積極推進與謹慎為之、嚴格監(jiān)管并舉的審慎態(tài)度。

（作者系IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家）