昨晚突然看到朋友圈的動(dòng)態(tài)，“2008年是4萬(wàn)億刺激，2016年是棚改計(jì)劃，2023年是不動(dòng)產(chǎn)私募炒房，房?jī)r(jià)還是不能跌?！?/p>

仔細(xì)翻閱資料，才發(fā)現(xiàn)原來(lái)已經(jīng)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，房?jī)r(jià)確實(shí)不能跌。

組團(tuán)炒房：私募基金入局炒房

2月20日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布消息，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，在現(xiàn)有私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類(lèi)別。

甚至該消息還登上了CCTV13朝聞天下頻道，進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)3分鐘的特別報(bào)道。

證監(jiān)會(huì)表示，此次試點(diǎn)工作按照試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點(diǎn)要求募集設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

這也就意味著私募基金被允許入局炒房了，而且在試點(diǎn)之后，大概率將全面放開(kāi)。

根據(jù)公告，大概有四點(diǎn)值得關(guān)注。

一是不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資的范圍很廣。包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

二是試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。如果有個(gè)人投資者，那么個(gè)人投資者合計(jì)的出資比例將不得低于20%。

三是鼓勵(lì)境外境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。注意這里的用詞不是允許，而是鼓勵(lì)。

何為QFLP方式？通俗來(lái)說(shuō)，就是在國(guó)內(nèi)設(shè)立的合格境外私募投資基金。

四是可以設(shè)置合理杠桿比例。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金總資產(chǎn)不得超過(guò)凈資產(chǎn)的200%，也就是杠桿最高為1倍。

炒房客的“狂歡盛宴”

私募基金入局炒房，毫無(wú)疑問(wèn)是歷史性的時(shí)刻，對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)疑將起到推波助瀾的作用，也是炒房客的“狂歡盛宴”。

去年底，“房地產(chǎn)三支箭”的落地，分別解決了房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資三大問(wèn)題，從供給端為房地產(chǎn)企業(yè)提供幫助。

而如今證監(jiān)會(huì)允許私募基金投資不動(dòng)產(chǎn)的舉措，被專家解讀為延續(xù)了“房地產(chǎn)第三支箭”的延續(xù)。

將時(shí)間撥回至2022年11月28號(hào)，當(dāng)時(shí)證監(jiān)會(huì)發(fā)布優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“五項(xiàng)措施”，也就是“第三支箭”。

其中的第五條表明，將開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施。

但是專家沒(méi)有告訴你的是：“第三支箭”并沒(méi)有表示私募基金可以投資普通住宅，也沒(méi)表明可以引入個(gè)人投資者。

而如今情況已經(jīng)跟“第三支箭”有了顯著差別，炒房客可以直接借助私募基金組團(tuán)炒房了。

可以預(yù)見(jiàn)的是，“北上廣深”四大一線城市的房?jī)r(jià)將進(jìn)一步攀升，目前四大一線城市是唯一沒(méi)有松綁限購(gòu)的城市，而且也不能松綁的城市。

哪怕在如今樓市行情如此低落的時(shí)刻，炒房客對(duì)于四大一線城市核心區(qū)域商品房的垂涎程度，仍然不減當(dāng)年。

限購(gòu)只是作用于個(gè)人，對(duì)于私募機(jī)構(gòu)，可沒(méi)有限購(gòu)，炒房客完全可以憑借投資私募基金，入局炒房。

目前雖然只是試點(diǎn)，但是目前樓市的行情，恐怕很快就會(huì)全面放開(kāi)，目前超過(guò)20萬(wàn)億的私募基金，恐怕將會(huì)有超過(guò)5萬(wàn)億的資金進(jìn)入樓市，推動(dòng)樓市回暖。

而一線城市樓市的回暖，也會(huì)帶動(dòng)新一線、二三線城市逐漸回暖。

而這場(chǎng)狂歡盛宴，恐怕仍然還是和普通人無(wú)緣，何況是投資不動(dòng)產(chǎn)，私募的投資門(mén)檻已經(jīng)越來(lái)越高了，投資門(mén)檻不會(huì)低于300萬(wàn)。

為了樓市也是煞費(fèi)苦心了

從去年開(kāi)始，樓市的低迷，有目共睹。

從去年3月開(kāi)始，一共有12個(gè)城市松綁限購(gòu)，甚至是武漢、成都、南京、青島等這些新一線城市也紛紛松綁。

然而依然收效甚微。

緊接著到了年底，“房地產(chǎn)三支箭”帶來(lái)了實(shí)質(zhì)性的重磅政策。

“三支箭”的落地，被認(rèn)為是樓市政策在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，開(kāi)始致力于“保市場(chǎng)主體”，也就是保住房企和房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“三支箭”的射出，為房企帶來(lái)了大量資金，目前已經(jīng)有60余家銀行機(jī)構(gòu)向房企授信超過(guò)4.8萬(wàn)億元。同時(shí)，11月以來(lái)，房企債券意向發(fā)行規(guī)模超千億。30多家房企則通過(guò)配股或者定向融資的方式，向市場(chǎng)拿了300多億。

解決了房企的資金流動(dòng)問(wèn)題，也就是供給端的問(wèn)題后，就著手于解決需求端的問(wèn)題。

2023年新年之際，住建部就有了大動(dòng)作。

1月5日，住建部部長(zhǎng)倪虹接受中央臺(tái)記者采訪時(shí)說(shuō)對(duì)于一套房要大力支持，二套房要合理支持，首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)。

對(duì)于倪虹提到的首付比、首套利率降低的問(wèn)題，中國(guó)人民銀行于1月9日立馬跟進(jìn)，發(fā)布了《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》。

該通知表示將建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。也就是新房?jī)r(jià)格連續(xù)三個(gè)月同比和環(huán)比下降的城市，可以自行決定首套房利率的調(diào)整，只要符合央行的規(guī)定即可。

該機(jī)制為房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的城市的房貸利率破4開(kāi)了一個(gè)口子，符合該政策的城市達(dá)38個(gè)。

接著就有超過(guò)18個(gè)城市的房貸利率降至4%以下，包括天津、包頭、阜陽(yáng)、石家莊、秦皇島、昆明、大連、大理等城市。

其中二線城市石家莊和溫州首套商貸利率最低3.8%，三四線城市中清遠(yuǎn)、株洲首套商貸利率已經(jīng)低至3.7%。

春節(jié)后的2月，刺激政策則給到了貸款年齡限制問(wèn)題。

2月10，一則“南寧房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”的信息在南寧人的朋友圈瘋轉(zhuǎn)，經(jīng)核實(shí)，傳聞確鑿。

緊接著，成都已有銀行將款年齡延長(zhǎng)至85歲，北京則是95歲都出現(xiàn)了……

只能說(shuō)太卷了！

回顧過(guò)去這一年，為了讓房?jī)r(jià)不跌，確實(shí)煞費(fèi)苦心呀。

為何房?jī)r(jià)不能跌？

為何房?jī)r(jià)不能跌？

根本原因還是房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。

其實(shí)這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)無(wú)需探討了，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)一直漲，那么你還能吃得飽，只是買(mǎi)不起房，如果房?jī)r(jià)一直跌，恐怕你連工作都要丟了，先考慮吃飯問(wèn)題吧，能不能買(mǎi)房都是次要問(wèn)題了。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)為何能有近持續(xù)近30年的高速增長(zhǎng)期，主要靠?jī)牲c(diǎn)。

一是人口紅利下，依靠廉價(jià)勞動(dòng)力，賺取國(guó)外巨額貿(mào)易順差。

二是在土地財(cái)政的基礎(chǔ)上，依靠高樓不斷拔地而起，增加就業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

而房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，則表現(xiàn)在對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)超過(guò)30%，直接和間接帶動(dòng)就業(yè)人口近1.5億人。

房?jī)r(jià)很高，只要是個(gè)正常人，都知道，但是卻找不到替代房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)。

同時(shí)，還有一個(gè)重要的問(wèn)題，就是房?jī)r(jià)一旦跌幅過(guò)大，斷供潮將會(huì)來(lái)臨，這將直接影響到整個(gè)金融體系。

對(duì)于地方政府賴以生存的土地財(cái)政問(wèn)題，其實(shí)要容易解決得多，替代品要容易很多。

一邊是買(mǎi)不起房，一邊是經(jīng)濟(jì)支柱，那么如何破局呢？

恒大以前的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)大師任澤平表示，如果有人能解決中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題，他應(yīng)該能獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。

其實(shí)理論上的解決辦法當(dāng)然有。

一是讓房地產(chǎn)軟著陸。就是讓房?jī)r(jià)的漲幅低于收入漲幅，也就是龜兔賽跑，讓跑得快的兔子，追上跑得慢的烏龜，只要時(shí)間夠長(zhǎng)，肯定能解決問(wèn)題。

二是高端制造業(yè)、科技、金融產(chǎn)業(yè)替代房地產(chǎn)的支柱地位。這就又不得不提到和美國(guó)的競(jìng)賽，比如在芯片半導(dǎo)體、新能源汽車(chē)、人工智能、生物制藥等領(lǐng)域的競(jìng)賽，最終突破西方的技術(shù)壁壘，沖出中等收入陷阱。

這兩點(diǎn)需要同時(shí)達(dá)到。

難嗎？

很難很難。