這幾天的樓市很熱鬧，除了各地繼續(xù)“因城施策”，逐步放寬（取消）限購(gòu)、限售政策，降低首套房商業(yè)貸款利率外還傳來(lái)了兩個(gè)耐人尋味的消息，我們一個(gè)一個(gè)來(lái)分析。

你也能成為陸家嘴大平層的房東了

上海浦東新區(qū)陸家嘴區(qū)域的房?jī)r(jià)早已超過(guò)了15萬(wàn)元每平方米，豪宅的單價(jià)更是達(dá)到了30萬(wàn)元以上，一套200平的大平層怎么也得5000萬(wàn)元打底。

別說(shuō)普通人了，就連百萬(wàn)年薪的金領(lǐng)成功人士也得不吃不喝，從第一天上班開(kāi)始干到60歲退休才能集齊房款。你也想做房東？

兄弟，這才上了幾個(gè)菜啊，喝慢點(diǎn)！

不過(guò)，隨著證監(jiān)會(huì)宣布于近日啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作以及中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，你的夢(mèng)想可能會(huì)在不遠(yuǎn)的未來(lái)得以實(shí)現(xiàn)。

什么是不動(dòng)產(chǎn)私募基金？

第一，私募基金區(qū)別于公募基金，不是所有人都能投資的。

咱們平時(shí)提到的基金主要指公募基金，隨時(shí)隨地都能購(gòu)買(mǎi)，既沒(méi)有資產(chǎn)規(guī)模限制也沒(méi)有最低買(mǎi)入額要求，買(mǎi)個(gè)100元玩玩都行。

私募基金則不同，“私”意味著只有小部分人能夠參與。差一點(diǎn)的私募基金只是對(duì)購(gòu)買(mǎi)人的財(cái)力有要求，比如，至少擁有300萬(wàn)元以上的金融資產(chǎn)（不能把房產(chǎn)算上）或者連續(xù)三年的年均收入不低于50萬(wàn)元。好一點(diǎn)的還會(huì)對(duì)投資人進(jìn)行篩選，你不認(rèn)識(shí)基金設(shè)立人有錢(qián)也買(mǎi)不到，比如張磊的高瓴可不是誰(shuí)都能買(mǎi)到的。

第二，傳統(tǒng)私募基金投資股票，不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資不動(dòng)產(chǎn)。

無(wú)論是公募基金還私募基金都要把錢(qián)投資到具體標(biāo)的上才能為投資者創(chuàng)造財(cái)富，說(shuō)白了基金公司就是投資人的代理人，我們出錢(qián)，他幫我們投資，盈虧由我們自己承擔(dān)。

基金的投資品種很多，但絕大部分投資股票，尤其是上市公司的股票。不動(dòng)產(chǎn)私募基金不同，是專(zhuān)門(mén)投資不動(dòng)產(chǎn)的基金。所謂不動(dòng)產(chǎn)主要指高速公路、橋梁、物流倉(cāng)庫(kù)、建筑物等沒(méi)法移動(dòng)的固定資產(chǎn)。

需要說(shuō)明的是以前也有專(zhuān)門(mén)投資不動(dòng)產(chǎn)的股權(quán)私募基金，但投資標(biāo)的里并沒(méi)有住宅。這次試點(diǎn)工作的最大亮點(diǎn)是私募基金可以買(mǎi)住宅了，投資范圍擴(kuò)大至存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房。

說(shuō)得很明白了，今后私募基金能夠買(mǎi)賣(mài)各類(lèi)住宅，說(shuō)不定買(mǎi)你房子的就是某只不動(dòng)產(chǎn)私募基金，租房人的房東可能也是一家私募股權(quán)投資基金公司。

目前只有機(jī)構(gòu)投資者可以投資不動(dòng)產(chǎn)私募基金，但我相信隨著試點(diǎn)工作的推進(jìn)未來(lái)個(gè)人投資者也能參與進(jìn)去。這么一來(lái)，雖然你可能掏不出數(shù)千萬(wàn)甚至上億元買(mǎi)下北上廣深核心區(qū)域的豪宅，但通過(guò)投資不動(dòng)產(chǎn)私募基金間接成為了豪宅的房東，每年收取主要為租金形式的投資收益，合資“買(mǎi)下”陸家嘴的大平層不再是遙不可及的夢(mèng)了。

全國(guó)有6億棟房屋建筑，是“棟”不是“套”

與房地產(chǎn)有關(guān)的另一個(gè)大消息來(lái)自全國(guó)自然災(zāi)害綜合風(fēng)險(xiǎn)普查調(diào)查報(bào)告。

據(jù)中國(guó)青年報(bào)報(bào)道，“住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)獲取了全國(guó)近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)以及80多萬(wàn)處市政設(shè)施數(shù)據(jù)?！?/p>6億棟建筑，不是6億套住房，這是什么概念？反正我是很難想象出來(lái)的。當(dāng)然，我們也不應(yīng)該夸大其詞，有人故意將6億棟建筑描述成城市里有6億棟住宅，這是有問(wèn)題的。

第一，農(nóng)村地區(qū)有大量居民建筑，基本上一戶(hù)一棟。我國(guó)農(nóng)村家庭戶(hù)數(shù)在2億戶(hù)以上，一家一棟住房就占據(jù)了6億棟里的三分之一。

第二， 建筑物除了住宅還包括醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)單位辦公樓，工廠(chǎng)廠(chǎng)房、商務(wù)樓、商業(yè)設(shè)施、公共基礎(chǔ)設(shè)施等，這些同樣需要從6億棟里扣除。

第三，去掉以上兩類(lèi)建筑后剩下的才是城市的住宅棟數(shù)，具體為多少?zèng)]有給出官方數(shù)據(jù)，估計(jì)怎么也得有1億棟吧。

1億棟與6億棟的差距雖然非常明顯但依然是一個(gè)非?？鋸埖臄?shù)據(jù)，難怪各地空置率居高不下，三、四線(xiàn)及以下城市晚上頻現(xiàn)“鬼城”，一樁幾十戶(hù)的樓里亮著燈的才幾戶(hù)人家，不知道的還以為這棟樓里的居民都是午夜工作者，白天睡覺(jué)、晚上出去貢獻(xiàn)GDP呢。

房多人少，私募基金前來(lái)救場(chǎng)

以前開(kāi)玩笑的時(shí)候經(jīng)常會(huì)說(shuō)中國(guó)什么都缺就是不缺人，現(xiàn)在不能這么說(shuō)了。2022年全國(guó)人口時(shí)隔數(shù)十年首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，總量上整整少了85萬(wàn)人，印度極有可能在今年超越我國(guó)成為全球人口總量最多的國(guó)家。單獨(dú)二胎、全面二胎、全面三胎政策逐一實(shí)施，可效果不盡如人意，新生兒數(shù)量急劇下滑，去年跌破了1000萬(wàn)大關(guān)。

那么當(dāng)下的中國(guó)什么最多呢？怕是城市住房了，尤其是大量二線(xiàn)以下城市，房子套數(shù)都快比當(dāng)?shù)氐某Ｗ∪丝诙嗔恕?/strong>

2022年全國(guó)大部分地區(qū)的樓市陷入蕭條，各類(lèi)救市政策不斷涌現(xiàn)，但截至目前除了極少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市外收效甚微。而在高層重提房地產(chǎn)行業(yè)依然是支柱型產(chǎn)業(yè)的當(dāng)下樓市是必須救的，新的救市手段會(huì)不斷涌現(xiàn)，直到接盤(pán)俠們恢復(fù)信心為止。

不動(dòng)產(chǎn)私募基金和6億棟樓（住宅應(yīng)該不超過(guò)1億棟）兩個(gè)原本沒(méi)多大關(guān)系的消息在穩(wěn)樓市政策的指引下聯(lián)系到了一起。

截至2022年末，與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的私募基金共計(jì)2262只，存續(xù)規(guī)模1.61萬(wàn)億元，投資方向主要為商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉(cāng)儲(chǔ)、市政工程開(kāi)發(fā)與建設(shè)等，未來(lái)這些私募基金將可以投資住宅，加上新成立的不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金，萬(wàn)億級(jí)別的資金可能會(huì)流入住宅市場(chǎng)，樓市要重新火爆了？

在我看來(lái)并非如此，政策引導(dǎo)資金進(jìn)入樓市不意味著錢(qián)就真的會(huì)進(jìn)去。私募基金的操盤(pán)手都是人精，不賺錢(qián)的事是不會(huì)做的，讓他們做接盤(pán)俠沒(méi)那么容易，更不要說(shuō)把錢(qián)投給現(xiàn)金流斷裂、等著錢(qián)進(jìn)來(lái)補(bǔ)窟窿的開(kāi)發(fā)商了。

有時(shí)候覺(jué)得咱們的決策者太過(guò)“天真”，總以為現(xiàn)在還是當(dāng)年那個(gè)不管三七二十一跟著政策走的時(shí)代。不能說(shuō)政策不重要，相反，政策很重要，但硬要將正在ICU搶救的樓市送到KTV顯然是不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。

至少?lài)?guó)家隊(duì)得先入場(chǎng)啃下最硬的骨頭，民間資本一看機(jī)會(huì)來(lái)了才有可能跟著涌入，否則再好的政策到了落實(shí)環(huán)節(jié)都會(huì)變成空中樓閣，發(fā)揮不了作用。

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