這幾天的樓市很熱鬧，除了各地繼續(xù)“因城施策”，逐步放寬（取消）限購、限售政策，降低首套房商業(yè)貸款利率外還傳來了兩個耐人尋味的消息，我們一個一個來分析。

你也能成為陸家嘴大平層的房東了

上海浦東新區(qū)陸家嘴區(qū)域的房價早已超過了15萬元每平方米，豪宅的單價更是達到了30萬元以上，一套200平的大平層怎么也得5000萬元打底。

別說普通人了，就連百萬年薪的金領(lǐng)成功人士也得不吃不喝，從第一天上班開始干到60歲退休才能集齊房款。你也想做房東？

兄弟，這才上了幾個菜啊，喝慢點！

不過，隨著證監(jiān)會宣布于近日啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作以及中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》，你的夢想可能會在不遠的未來得以實現(xiàn)。

什么是不動產(chǎn)私募基金？

第一，私募基金區(qū)別于公募基金，不是所有人都能投資的。

咱們平時提到的基金主要指公募基金，隨時隨地都能購買，既沒有資產(chǎn)規(guī)模限制也沒有最低買入額要求，買個100元玩玩都行。

私募基金則不同，“私”意味著只有小部分人能夠參與。差一點的私募基金只是對購買人的財力有要求，比如，至少擁有300萬元以上的金融資產(chǎn)（不能把房產(chǎn)算上）或者連續(xù)三年的年均收入不低于50萬元。好一點的還會對投資人進行篩選，你不認識基金設(shè)立人有錢也買不到，比如張磊的高瓴可不是誰都能買到的。

第二，傳統(tǒng)私募基金投資股票，不動產(chǎn)私募基金投資不動產(chǎn)。

無論是公募基金還私募基金都要把錢投資到具體標的上才能為投資者創(chuàng)造財富，說白了基金公司就是投資人的代理人，我們出錢，他幫我們投資，盈虧由我們自己承擔。

基金的投資品種很多，但絕大部分投資股票，尤其是上市公司的股票。不動產(chǎn)私募基金不同，是專門投資不動產(chǎn)的基金。所謂不動產(chǎn)主要指高速公路、橋梁、物流倉庫、建筑物等沒法移動的固定資產(chǎn)。

需要說明的是以前也有專門投資不動產(chǎn)的股權(quán)私募基金，但投資標的里并沒有住宅。這次試點工作的最大亮點是私募基金可以買住宅了，投資范圍擴大至存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房。

說得很明白了，今后私募基金能夠買賣各類住宅，說不定買你房子的就是某只不動產(chǎn)私募基金，租房人的房東可能也是一家私募股權(quán)投資基金公司。

目前只有機構(gòu)投資者可以投資不動產(chǎn)私募基金，但我相信隨著試點工作的推進未來個人投資者也能參與進去。這么一來，雖然你可能掏不出數(shù)千萬甚至上億元買下北上廣深核心區(qū)域的豪宅，但通過投資不動產(chǎn)私募基金間接成為了豪宅的房東，每年收取主要為租金形式的投資收益，合資“買下”陸家嘴的大平層不再是遙不可及的夢了。

全國有6億棟房屋建筑，是“棟”不是“套”

與房地產(chǎn)有關(guān)的另一個大消息來自全國自然災(zāi)害綜合風(fēng)險普查調(diào)查報告。

據(jù)中國青年報報道，“住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)獲取了全國近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)以及80多萬處市政設(shè)施數(shù)據(jù)?！?/p>6億棟建筑，不是6億套住房，這是什么概念？反正我是很難想象出來的。當然，我們也不應(yīng)該夸大其詞，有人故意將6億棟建筑描述成城市里有6億棟住宅，這是有問題的。

第一，農(nóng)村地區(qū)有大量居民建筑，基本上一戶一棟。我國農(nóng)村家庭戶數(shù)在2億戶以上，一家一棟住房就占據(jù)了6億棟里的三分之一。

第二， 建筑物除了住宅還包括醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)單位辦公樓，工廠廠房、商務(wù)樓、商業(yè)設(shè)施、公共基礎(chǔ)設(shè)施等，這些同樣需要從6億棟里扣除。

第三，去掉以上兩類建筑后剩下的才是城市的住宅棟數(shù)，具體為多少沒有給出官方數(shù)據(jù)，估計怎么也得有1億棟吧。

1億棟與6億棟的差距雖然非常明顯但依然是一個非?？鋸埖臄?shù)據(jù)，難怪各地空置率居高不下，三、四線及以下城市晚上頻現(xiàn)“鬼城”，一樁幾十戶的樓里亮著燈的才幾戶人家，不知道的還以為這棟樓里的居民都是午夜工作者，白天睡覺、晚上出去貢獻GDP呢。

房多人少，私募基金前來救場

以前開玩笑的時候經(jīng)常會說中國什么都缺就是不缺人，現(xiàn)在不能這么說了。2022年全國人口時隔數(shù)十年首次出現(xiàn)負增長，總量上整整少了85萬人，印度極有可能在今年超越我國成為全球人口總量最多的國家。單獨二胎、全面二胎、全面三胎政策逐一實施，可效果不盡如人意，新生兒數(shù)量急劇下滑，去年跌破了1000萬大關(guān)。

那么當下的中國什么最多呢？怕是城市住房了，尤其是大量二線以下城市，房子套數(shù)都快比當?shù)氐某Ｗ∪丝诙嗔恕?/strong>

2022年全國大部分地區(qū)的樓市陷入蕭條，各類救市政策不斷涌現(xiàn)，但截至目前除了極少數(shù)經(jīng)濟發(fā)達城市外收效甚微。而在高層重提房地產(chǎn)行業(yè)依然是支柱型產(chǎn)業(yè)的當下樓市是必須救的，新的救市手段會不斷涌現(xiàn)，直到接盤俠們恢復(fù)信心為止。

不動產(chǎn)私募基金和6億棟樓（住宅應(yīng)該不超過1億棟）兩個原本沒多大關(guān)系的消息在穩(wěn)樓市政策的指引下聯(lián)系到了一起。

截至2022年末，與不動產(chǎn)有關(guān)的私募基金共計2262只，存續(xù)規(guī)模1.61萬億元，投資方向主要為商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉儲、市政工程開發(fā)與建設(shè)等，未來這些私募基金將可以投資住宅，加上新成立的不動產(chǎn)私募股權(quán)基金，萬億級別的資金可能會流入住宅市場，樓市要重新火爆了？

在我看來并非如此，政策引導(dǎo)資金進入樓市不意味著錢就真的會進去。私募基金的操盤手都是人精，不賺錢的事是不會做的，讓他們做接盤俠沒那么容易，更不要說把錢投給現(xiàn)金流斷裂、等著錢進來補窟窿的開發(fā)商了。

有時候覺得咱們的決策者太過“天真”，總以為現(xiàn)在還是當年那個不管三七二十一跟著政策走的時代。不能說政策不重要，相反，政策很重要，但硬要將正在ICU搶救的樓市送到KTV顯然是不符合經(jīng)濟規(guī)律的。

至少國家隊得先入場啃下最硬的骨頭，民間資本一看機會來了才有可能跟著涌入，否則再好的政策到了落實環(huán)節(jié)都會變成空中樓閣，發(fā)揮不了作用。

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