華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 陳鋒 見習記者 張玫 北京報道

據(jù)外媒報道，黑石(BX.N)近日限制了 690 億美元房地產(chǎn)投資信托基金的提款。此前，黑石旗下房地產(chǎn)投資基金B(yǎng)RIET（Blackstone Real Estate Income Trust）收到巨額贖回請求，贖回請求高達18億美元，約占其資產(chǎn)凈值的2.7%，同時11月、12月收到的贖回請求已經(jīng)超過季度限額。據(jù)悉，該基金規(guī)模高達1250億美元。

由于投資者的贖回請求暴增，黑石開始限制BRIET基金的提款。黑石基金近日發(fā)給投資者的通知顯示，該基金允許投資者在11月贖回13億美元，僅占其收到的贖回請求的43%；12月黑石只允許投資者贖回該基金凈資產(chǎn)的0.3%。

業(yè)內(nèi)專家對《華夏時報》記者表示，此次黑石基金的房地產(chǎn)投資信托基金遭到投資者大量贖回，有幾方面原因：一是年內(nèi)美聯(lián)儲急劇加息，引發(fā)美國房地產(chǎn)交易的快速放緩和房價持續(xù)下跌，在這樣的背景下，公開交易的道瓊斯美國精選房地產(chǎn)信托基金總回報指數(shù)（Dow Jones U.S. Select REIT Total Return Index）今年以來回跌幅度高達22.19%，而黑石旗下的REIT產(chǎn)品收益率披露為9.3%，引發(fā)了投資者對于其產(chǎn)品實際價值的質(zhì)疑；另一方面，可能是由于亞洲市場震蕩，導致部分客戶需要贖回產(chǎn)品以獲取流動性，從而導致了贖回超過其產(chǎn)品預定限額。

巨額贖回原因為何？

黑石是全球最大另類資產(chǎn)管理公司，所謂另類投資，主要指投資于傳統(tǒng)的股票、債券和現(xiàn)金之外的金融和實物資產(chǎn)，例如基建、房地產(chǎn)及私募股權。

濟安金信基金評價中心研究員張碧璇告訴《華夏時報》記者，在海外，另類投資能夠作為投資標的的房地產(chǎn)范圍非常廣泛，包括住宅、商業(yè)物業(yè)、商場、鋪位、寫字樓、工業(yè)物業(yè)、酒店等等，其收益一般來源于運營期間的租金收入和管理費用，因此相較于股票、債券等金融工具，房地產(chǎn)投資的收益相對更加穩(wěn)定，且在對抗通貨膨脹方面具有優(yōu)勢。但相應的，房地產(chǎn)的投資收益也與項目的運營情況息息相關，房地產(chǎn)投資本身周期較長、流動性相對較差，經(jīng)濟景氣度下降以及宏觀經(jīng)濟政策的變化，都有可能造成底層房地產(chǎn)收益的變化從而影響投資收益。

隨著美聯(lián)儲加息和美國經(jīng)濟放緩，美國房地產(chǎn)市場走勢低迷。截至12月2日，道瓊斯美國精選REIT總回報指數(shù)(DWRTFT)大跌19.19%，而黑石REIT產(chǎn)品的年初至今凈回報率為9.3%，這與整體市場表現(xiàn)截然相反，導致投資者對其估值方法產(chǎn)生了懷疑，并導致投資者快速獲利了結。

不過，路透社指出，由于投資者擔心隨著利率飆升調(diào)整估值緩慢，黑石贖回請求達到了預設限額，這也透露著，此次擠兌潮或因美聯(lián)儲激進加息導致的利率飆升。

據(jù)悉，美聯(lián)儲今年已將政策利率上調(diào)375個基點至3.75%至4.00%區(qū)間，這是1980年代以來抗擊通脹的最快加息周期。同時，美國10年期國債收益率出現(xiàn)自2020年以來的最大單月跌幅。

摩根士丹利的 Michael Cyprys在一份研究報告中表示,對贖回請求的限制等可能會在短期內(nèi)刺激更多贖回。不過，強勁的業(yè)績記錄、有利的市場基本面以及改善宏觀背景的空間應有助于緩解潛在的資金外流壓力。

濟安金信基金評價中心主任王鐵牛對《華夏時報》記者表示，房地產(chǎn)作為底層資產(chǎn)最大的特點是，房地產(chǎn)資產(chǎn)走勢受貨幣政策影響比較大， 特別是房地產(chǎn)貸款利率的走勢，對于房地產(chǎn)價格影響較大。

同時，房地產(chǎn)投資相對其他類的資產(chǎn)， 還具有投資資金規(guī)模較大、杠桿比例較高、流動性相對較弱的特點。

5000億美元規(guī)模的資產(chǎn)管理公司 Principal Global Investors 的首席策略師 Seema Shah 在談到未來的潛在陷阱時表示：“我們必須小心利率大幅上升，某些資產(chǎn)類別將受到影響。”

美房價暴跌

美國按揭貸款數(shù)據(jù)提供商Black Knight Data & Analytics總裁Ben Graboske 不久前表示，在今年第二季度達到頂峰之后，房地產(chǎn)在2022年第三季度出現(xiàn)了創(chuàng)紀錄的收縮水平。

據(jù)Black Knight報告，從房價中值數(shù)據(jù)看，7月份美國房價中值環(huán)比下跌105%，創(chuàng)下了自雷曼兄弟破產(chǎn)以來最大的單月跌幅。8月環(huán)比下跌0.98%，9月份房價中值下跌 0.52%，延續(xù)了下跌趨勢。

此外，美國的成屋銷售數(shù)量不斷下滑。根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NATIonAL ASSOCIATION OF REALTORS）的數(shù)據(jù)，10月份成屋銷售連續(xù)第9個月下滑。10月份銷售額較9月份下降 5.9%，較一年前下降28.4%。

價格方面，根據(jù)NAR的數(shù)據(jù)，美國2022年6 月的購房價格比2019年6月高出約 80%。但自2022年6月這一房價制高點起，美國房價便已開始出現(xiàn)較明顯的下跌。截至10月，美國成屋銷售價格中位數(shù)從41.38萬美元快速下跌至35.57萬美元。

NAR首席經(jīng)濟學家 Lawrence Yun 11月11日在表示，2022 年抵押貸款利率以前所未有的速度攀升（從1月份的3%升至當日的7%左右）的推動下，房地產(chǎn)市場的低迷對國家的整體經(jīng)濟表現(xiàn)產(chǎn)生了巨大影響。

王鐵牛對本報記者表示，本輪美國房地產(chǎn)市場的大跌原因是，進入2022年后在通脹壓力下，美聯(lián)儲多次加息，美國房地產(chǎn)的走勢也隨之下跌。同時市場預期，美國房地產(chǎn)價格還有一定下行空間，這是美國房地產(chǎn)相關資產(chǎn)遭遇擠兌的主要原因。

編輯：嚴暉 主編：夏申茶