今年公募產品成為爆款的不多，REITs算是其中一類。這類產品從獲批到發(fā)售，一直是各路投資者關注的焦點，而其發(fā)行和擴容也在加速。

近日，《國際金融報》記者了解到，又有新的公募REITs出現，嘉實京東倉儲基礎設施REIT獲得證監(jiān)會發(fā)行批文。這是市場上首只跟蹤民企倉儲物流的公募REITs，同時也是首只與電商市場有投資關系的REITs產品。此外，近期上市的華夏和達高科REIT，是首只與生物醫(yī)藥產業(yè)園相關的REITs產品。

新獲批倉儲REITs有兩大亮點

12月26日，證監(jiān)會發(fā)布“關于準予嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金注冊的批復”稱，準予嘉實基金公司注冊嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金，基金類型為契約型封閉式，基金合同期限為46年。準予基金的募集份額總額為5億份。

《國際金融報》記者注意到，該REITs有兩大亮點，一是標的項目是物流中轉的關鍵節(jié)點城市，重慶、武漢是2個國家級流通節(jié)點城市，廊坊是京津冀城市群重點區(qū)域城市。二是底層資產包含稀缺的高標倉。

資料顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT底層基礎設施項目包括京東旗下的三個現代化倉儲物流園項目，其中代表國內規(guī)模及自動化最高水平的現代化智能物流項目——京東“亞洲一號”也在此次申報的目標資產中。三個現代化倉儲物流園項目分別來自重慶、武漢和廊坊三處物流園區(qū)，合計建筑面積35.1萬平方米。三處物流園出租率均達到100％滿租狀態(tài)，租約長度為5-6年。

該REITs也是公募中首個投資民營企業(yè)倉儲物流的項目，同時京東物流倉儲的背后反映的是電商領域。以其中廊坊項目為例，作為亞洲電商領域首個針對大件商品應用自動化立體倉儲系統(tǒng)的智能物流基地，通過大型自動化立體倉庫的實施，實現了家具、家電等大件商品的自動化存儲、揀選一體化服務，效率較傳統(tǒng)倉庫提升3倍以上。

據悉，高標倉在我國尚屬稀缺資產項目。從我國倉儲結構分布看，我國超過90％以上的倉庫為傳統(tǒng)倉庫，高標倉比重僅為5％-10％左右。伴隨消費企業(yè)、高端制造業(yè)、電商及第三方物流持續(xù)高速發(fā)展，國內高標倉庫始終處于供不應求的狀態(tài)。也正是因為稀缺性，此次嘉實京東倉儲基礎設施REIT一鍵囊括的高標倉具有一定吸引力。

新項目皆有可投資的前景

隨著公募REITs的試點范圍不斷擴大，越來越多優(yōu)質的基礎設施項目在向公募REITs靠攏。數據顯示，目前已成立的公募REITs共有24只，主要涵蓋收費公路、倉儲物流、產業(yè)園區(qū)、污水處理、清潔能源、保障性租賃住房等類型基礎設施。

近期剛在深交所上市的華夏和達高科REIT，跟蹤的標的是和達藥谷一期和孵化器兩個項目，均位于杭州市經濟技術開發(fā)區(qū)。目前，兩個項目皆處于產業(yè)成熟階段，能產生持續(xù)穩(wěn)定的現金流，周邊配套完善，交通便捷，吸引了大批生物醫(yī)藥類企業(yè)入駐，平均出租率均在90％以上。同時，該公募REITs還是全國首單生物醫(yī)藥產業(yè)園REITs和浙江省首單產業(yè)園REITs。

對于新增的兩個REITs產品投資前景，私募排排網財富管理合伙人榮浩在接受《國際金融報》記者采訪時表示，兩者跟蹤的底層資產都是非常有投資前景的領域。

“如今大家線上購物的習慣越來越明顯，且需求形態(tài)也越來越豐富，對電商倉儲物流的要求也越來越高，包括但不限于送達的實效性、精準性，以及退換響應的便捷性，物流全流程的可視化和可預測性等。但傳統(tǒng)倉儲物流占比較高，這些都要求其向高標準的現代智能物流倉儲升級，而京東作為電商頭部，天然有升級引領的需求和能力。作為首單民企成功發(fā)行產業(yè)園區(qū)REITs具有示范效應?！睒s浩表示。

“電商類倉儲物流板塊上市公司具有持續(xù)上行的市場基礎?！焙谄橘Y本創(chuàng)始合伙人陳興文認為，電商類倉儲物流是電商行業(yè)中的“核心中轉樞紐”，是優(yōu)化供應鏈中的必備基礎設施，擁有廣闊持續(xù)的投資前景。深度布局倉儲物流可以優(yōu)化中國的電商供應鏈效率，有效降低電商行業(yè)中整體的物流成本，對推動實體經濟與居民消費起到了“促進劑”的作用。同時，科技的賦能也將為電商類倉儲物流上市公司提供廣闊的戰(zhàn)略投資前景。

談及生物醫(yī)藥產業(yè)的布局機會，陳興文認為，生物醫(yī)藥產業(yè)園構造了一套成熟的一體化服務平臺，集合了行政服務、培訓服務、信息服務、研發(fā)服務、渠道整合優(yōu)化服務、資本運作服務等。通過集合各個中小型生物醫(yī)藥企業(yè)在一個園區(qū)內，創(chuàng)造了“叢林優(yōu)化效應”，大幅度提升了醫(yī)藥企業(yè)自身的管理效率與增厚了上下游醫(yī)藥企業(yè)間的資本聯動。生物醫(yī)藥產業(yè)園也可有更多機會發(fā)掘、吸引與投資“小而美、少而精”的中小型生物醫(yī)藥公司，打造生物醫(yī)藥板塊“資本產業(yè)矩陣”。

REITs還能擴容哪些項目

陳興文表示，打造具有人工智能、物聯網與工業(yè)互聯網的新一代基礎設施建設，將是未來的經濟產業(yè)升級大趨勢。其中可深度夯實信息“智慧谷”，囊括人工智能、5G、區(qū)塊鏈、衛(wèi)星互聯網、物聯網、工業(yè)互聯網、云計算等新型技術的新型科技基礎建設。

榮浩認為，投資領域的逐步放開是公募REITs快速發(fā)展的結果，風險層級也會逐步下沉，有助于探索建立多層次REITs市場?！皞鹘y(tǒng)基建還未開展的領域，如機場、鐵路等；新能源電站，主要是風能、水能、太陽能等；新基建項目，如數據中心、5G設施等；以及市場化的長租房和商業(yè)不動產等領域”。

本文源自證基風云